Разработчики предлагают два вида ипотеки: вспомогательная ипотека и самостоятельная ипотека (новый пункт 303.1 Гражданского кодекса в соответствии с проектом изменений). В договоре дополнительной ипотеки основное обязательство должно быть указано во всех деталях (включая его содержание, размер и время исполнения обязательства). Для независимой ипотеки достаточно указать в договоре максимальную сумму, которая может быть причитается залогодержателю от продажи обремененной недвижимой вещи, и срок истечения срока действия обеспечительного права.

Что означает термин «независимая ипотека»? Является ли это действительно независимым обеспечительным правом, которое (аналогично независимой гарантии) может быть реализовано независимо от наличия основного обязательства? Независимая проприетарная безопасность неизвестна в России. Введение в закон любых непроверенных инструментов было бы опасным само по себе, не говоря уже о таком высокорисковом инструменте, как независимая безопасность. Необходимо учитывать особенности российского рынка.

Его участники часто страдают от непрофессионализма и порой не проявляют разумной осторожности, и, к сожалению, в деловых отношениях было много нарушений. Несмотря на то, что независимые проприетарные инструменты безопасности использовались там более века, Германия была вынуждена реформировать свое законодательство в 2008 году.

В частности, знаменитый Grundschuld был превращен в дополнительное обеспечительное право для противодействия злоупотреблениям держателей ипотечных ценных бумаг. С точки зрения российских реалий, это было бы слишком радикальным решением, допускать подлинно независимую ипотеку.

Детальное изучение проекта поправок показывает, что независимая ипотека не может быть квалифицирована как действительно независимая ценная бумага. Инструмент вспомогательный, но аксессуар у него крайне слабый. Стороны могут договориться о том, что, независимо от выполнения основного обязательства, ипотека остается в силе для обеспечения других, существующих или будущих обязательств.

Обеспечительное право не связано с конкретным базовым обязательством. Очевидно, что этот вид ипотеки значительно облегчает доступ к кредиту. Но сохранение ипотеки после прекращения основного обязательства не равнозначно удовлетворению за счет стоимости обремененной недвижимой вещи после прекращения обязательства. С точки зрения права принадлежность обеспечительного инструмента является общим правилом, в то время как любая независимость обеспечительного права (в виде исключения) должна быть закреплена в законе expressis verbis. Такое положение в проекте изменений не предусмотрено.

Независимая ипотека в соответствии с проектом поправок имеет что-то общее с немецкой Hochstbetraghypothek (ипотека с максимальным верхним пределом). Hochstbetraghypothek используется для обеспечения кредитов с неопределенной суммой долга. Таким образом, в земельной книге вместо указания основного обязательства указывается максимальная сумма, которую может получить залогодержатель. Однако для реализации обеспечительного права залогодержатель должен будет доказать наличие этого обязательства и сумму обеспеченного долга, что означает, что этот инструмент является вспомогательным по своему характеру.