Оценка стоимости недвижимости необходима для различных целей, включая финансирование, составление списка продаж, инвестиционный анализ, страхование имущества и налогообложение. Но для большинства людей определение запрашиваемой или покупной цены объекта недвижимости является наиболее полезным приложением оценки недвижимости. Эта статья, написанная при поддержке специалистов сайта baysan-ocenka.kz, предоставит введение в основные концепции и методы оценки недвижимости, особенно в том, что касается продаж.

Ключевые выводы

Оценить недвижимость сложно, поскольку каждая недвижимость имеет уникальные особенности, такие как местоположение, размер участка, план этажа и удобства.

Общие концепции рынка недвижимости, такие как спрос и предложение в конкретном регионе, безусловно, будут влиять на общую стоимость конкретной собственности.

Однако отдельные объекты недвижимости должны подвергаться оценке с использованием одного из нескольких методов для определения справедливой стоимости.

Основные концепции оценки

С технической точки зрения стоимость собственности определяется как текущая стоимость будущих выгод, связанных с владением недвижимостью. В отличие от многих потребительских товаров, которые быстро используются, преимущества недвижимости обычно проявляются в течение длительного периода времени. Таким образом, оценка стоимости собственности должна учитывать экономические и социальные тенденции, а также правительственные меры или правила и условия окружающей среды, которые могут влиять на четыре элемента стоимости:

• Спрос: желание или потребность в собственности, поддерживаемая финансовыми средствами для удовлетворения желания.
• Полезность: возможность удовлетворить желания и потребности будущих владельцев.
• Дефицит: ограниченное количество конкурирующих объектов недвижимости
• Возможность передачи: легкость передачи прав собственности

Ценность против стоимости и цены

Стоимость не обязательно равна стоимости или цене. Стоимость относится к фактическим затратам - например, на материалы или рабочую силу. С другой стороны, цена - это сумма, которую кто-то за что-то платит.

Стоимость и цена могут влиять на стоимость, но не определяют стоимость. Цена дома может составлять 150 000 долларов, но стоимость может быть значительно выше или ниже. Например, если новый владелец обнаружит в доме серьезный изъян, такой как неисправный фундамент, стоимость дома может быть ниже его цены.

Рыночная стоимость

Оценка - это мнение или оценка стоимости определенной собственности на определенную дату. Отчеты об оценке используются предприятиями, государственными учреждениями, частными лицами, инвесторами и ипотечными компаниями при принятии решений относительно сделок с недвижимостью. Цель оценки - определить рыночную стоимость недвижимости - наиболее вероятную цену, которую недвижимость принесет на конкурентном и открытом рынке.

Рыночная цена - цена, по которой недвижимость продается, - не всегда может соответствовать рыночной стоимости. Например, если продавец находится под принуждением из-за угрозы потери права выкупа, или если проводится частная продажа, недвижимость может быть продана по цене ниже ее рыночной стоимости.

Методы оценки

Точная оценка зависит от методичного сбора данных. Конкретные данные, охватывающие детали, касающиеся конкретного объекта недвижимости, и общие данные, относящиеся к стране, региону, городу и району, в котором находится объект недвижимости, собираются и анализируются для определения стоимости. При оценке используются три основных подхода к определению стоимости недвижимости.

Метод 1: подход сравнения продаж

Подход сравнения продаж обычно используется при оценке частных домов и земли. ?ногда это называется подходом рыночных данных. Это оценка стоимости, полученная путем сравнения собственности с недавно проданной недвижимостью с аналогичными характеристиками. Эти похожие свойства называются сопоставимыми, и для обеспечения достоверного сравнения каждое из них должно:

1. Быть как можно более похожим на свойство объекта
2. Были проданы в течение последнего года на открытом конкурентном рынке
3. Были проданы в типичных рыночных условиях

В процессе оценки следует использовать как минимум три или четыре объекта сравнения. Наиболее важными факторами, которые следует учитывать при выборе сопоставимых объектов, являются размер, сопоставимые характеристики и - возможно, самое главное - местоположение, которые могут иметь огромное влияние на рыночную стоимость недвижимости.

Сопоставимые качества

Поскольку не существует двух абсолютно одинаковых объектов недвижимости, в продажные цены сопоставимых объектов будут внесены корректировки, чтобы учесть различия в характеристиках и другие факторы, которые могут повлиять на стоимость, включая:

• Возраст и состояние построек
• Дата продажи, если экономические изменения произошли между датой продажи сопоставимого объекта и датой оценки
• Условия продажи, например, если продавец недвижимости находился под принуждением или если недвижимость была продана между родственниками (по сниженной цене)
• Расположение, поскольку цена на похожие объекты недвижимости может отличаться от района к району.
• Физические характеристики, включая размер участка, ландшафтный дизайн, тип и качество строительства, количество и тип комнат, квадратные метры жилой площади, паркетные полы, гараж, модернизацию кухни, камин, бассейн, систему кондиционирования и т. Д.

Оценка рыночной стоимости объекта недвижимости будет находиться в пределах диапазона, образованного скорректированными продажными ценами сопоставимых объектов. Поскольку некоторые корректировки продажных цен сопоставимых товаров будут более субъективными, чем другие, взвешенное внимание обычно уделяется тем сопоставимым товарам, которые имеют наименьшую корректировку.

Метод 2: стоимостной подход

Затратный подход можно использовать для оценки стоимости недвижимости, которая была улучшена за счет одного или нескольких зданий. Этот метод включает отдельные оценки стоимости здания (зданий) и земли с учетом амортизации. Оценки складываются, чтобы вычислить стоимость всего улучшенного имущества. Затратный подход предполагает, что разумный покупатель не заплатил бы за существующую улучшенную недвижимость больше, чем цена покупки сопоставимого лота и строительства сопоставимого здания. Этот подход полезен, когда оцениваемая недвижимость относится к типу, который не часто продается и не приносит дохода. Примеры включают школы, церкви, больницы и правительственные здания.

Стоимость строительства может быть оценена несколькими способами, включая метод квадратного фута, когда стоимость квадратного фута недавно построенного аналога умножается на количество квадратных футов в рассматриваемом здании; метод единицы измерения, при котором затраты оцениваются на основе стоимости строительства на единицу измерения отдельных компонентов здания, включая рабочую силу и материалы; и метод количественного обследования, который оценивает количество сырья, которое потребуется для замены рассматриваемого здания, наряду с текущей ценой на материалы и соответствующими затратами на установку.

Амортизация

Для целей оценки амортизация относится к любому условию, которое отрицательно влияет на стоимость улучшения недвижимого имущества, и учитывает:

1. Физический износ, в том числе излечимый, такой как покраска и замена крыши, и неизлечимый износ, например, структурные проблемы
2. Функциональное устаревание, которое относится к физическим или конструктивным особенностям, которые больше не считаются желательными для владельцев собственности, например, устаревшая техника, устаревшие приспособления или дома с четырьмя спальнями, но только с одной ванной.
3. Экономическое устаревание, вызванное внешними по отношению к собственности факторами, такими как расположение рядом с шумным аэропортом или загрязняющим производством заводом.

Методология

Оцените стоимость земли, как если бы она была пустой и доступной для наиболее эффективного и наилучшего использования, используя подход сравнения продаж, поскольку земля не подлежит амортизации.

Оцените текущую стоимость строительства здания (зданий) и улучшения участка.

Оцените сумму амортизации улучшений в результате износа, функционального или экономического устаревания.

Вычтите амортизационные отчисления из предполагаемой стоимости строительства.

Добавьте оценочную стоимость земли к амортизированной стоимости здания (зданий) и улучшений участка, чтобы определить общую стоимость собственности.

Метод 3: подход к капитализации доходов

Этот метод, часто называемый просто доходным подходом, основан на соотношении между нормой прибыли, необходимой инвестору, и чистым доходом, который приносит недвижимость. Он используется для оценки стоимости приносящей доход собственности, такой как жилые комплексы, офисные здания и торговые центры. Оценка с использованием подхода капитализации дохода может быть довольно простой, когда можно ожидать, что объект недвижимости будет приносить будущий доход, и когда его расходы предсказуемы и стабильны.

Прямая капитализация

При использовании метода прямой капитализации оценщики выполнят следующие шаги:

1. Оцените потенциальный годовой валовой доход.
2. Примите во внимание потери от вакансий и арендной платы, чтобы определить эффективный валовой доход.
3. Для расчета годовой чистой операционной прибыли вычтите годовые операционные расходы.
4. Оцените цену, которую типичный инвестор заплатил бы за доход, полученный от конкретного типа и класса собственности. Это достигается путем оценки нормы прибыли или ставки капитализации.
5. Примените ставку капитализации к годовому чистому операционному доходу объекта недвижимости, чтобы оценить его стоимость.

Множители валового дохода

Метод множителя валового дохода (GIM) можно использовать для оценки другой собственности, которая обычно не покупается как доходная, но может быть сдана в аренду, например дома на одну и две семьи. Метод GRM связывает продажную цену недвижимости с ожидаемым доходом от аренды. (Дополнительную информацию см. В разделе ?4 способа оценки арендуемой недвижимости?)

Для жилой недвижимости обычно используется валовой ежемесячный доход; для коммерческой и промышленной собственности будет использоваться валовой годовой доход. Метод множителя валового дохода можно рассчитать следующим образом:

Цена продажи ? доход от аренды = множитель валового дохода

Последние данные о продажах и аренде как минимум трех аналогичных объектов недвижимости можно использовать для создания точного GIM. Затем GIM может быть применен к оценочной справедливой рыночной арендной плате объекта недвижимости для определения его рыночной стоимости, которая может быть рассчитана следующим образом:

Доход от аренды x GIM = оценочная рыночная стоимость

Суть

Точная оценка недвижимости важна для ипотечных кредиторов, инвесторов, страховщиков, покупателей и продавцов недвижимости. Хотя оценки обычно выполняются квалифицированными профессионалами, любой, кто участвует в реальной сделке, может извлечь выгоду из получения базового понимания различных методов оценки недвижимости.