Сегмент торговой недвижимости находится в активном поиске новых форматов, считают эксперты. По мнению экспертов УК Satellit Development, сегодня на рынке торговой недвижимости девелоперы все чаще обращаются к новым форматам. Это связано как с наличием незанятых ниш, так и с большей искушенностью потребителей.
В последнее время все чаще на рынке торговой недвижимости России, в первую очередь, в Москве и Петербурге, появляются новые форматы. Это связано с достаточной насыщенностью классических торговых центров в двух столицах и активным потребительским спросом, что провоцирует девелоперов на создание проектов в незанятых и объективно востребованных нишах.
К таким форматам можно отнести аутлет-центры, торговые центры, где все бренды представлены в едином пространстве («Цветной», «Стокманн»), мини-маркеты от сетевых брендов («Азбука», «Перекресток»), детские образовательно-развлекательные комплексы, кафе-кулинарии, продуктовые лавки с экологически чистыми продуктами, центр шоу-румов и ряд других.
«Рынок торговой недвижимости в Москве и Петербурге в достаточной степени насытился стандартными форматами, чтобы развиваться дальше. Если 2 года назад мы говорили об усилении развлекательной составляющей в объектах, то сейчас речь идет о смене формата вообще.
Культура потребления и искушенность потребителей только растет в условиях существующей конкуренции, развития интернет-торговли, а также заграничного шопинга. Появление новых форматов - очевидный этап развития рынка, тем не менее, любой новый нестандартный проект требует грамотного подхода и качественной адаптации под российские реалии», - комментирует председатель совета директоров УК Satellit Development Владимир Скигин.
За последние годы рынок коммерческой недвижимости оправился после кризиса. Нельзя не заметить появление новых проектов, как на стадии планирования, так и на стадии строительства. Конечно, рынок коммерческой недвижимости пока не дошел до состояния рынков Европы и Америки, существует дефицит и площадей, и профессиональных игроков ранка.
На данный момент наибольший интерес на рынке коммерческой недвижимости вызывают офисные и торговые площади. В первую очередь рынок офисных площадей, этот рынок наиболее прогнозируемый и оборот сделок безусловно больше, чем на рынке торговых площадей. Динамика рынка, которая видна в последние 2 года, свидетельствует о том, что поглощение помещений на офисном рынке существенно превышает новое строительство. Новые проекты, реализуемые сегодня на рынке коммерческой недвижимости, нацелены на решение этих проблем.
Наиболее доходной частью рынка коммерческой недвижимости является рынок торговых площадей. Объем реализованных проектов в данной части рынка очень высок, в подтверждение этому открытие большого количества высококачественных торговых центров.
Абсолютно не развитыми на рынке коммерческой недвижимости остается пока рынок складской и производственной недвижимости. Сейчас готовится несколько проектов крупных западных девелоперских компаний, которые выведут на рынок по 200000 кв. м складских и производственных помещений. Это крупнейшие игроки, которые уже работают на московском рынке. Перспективное направление - складские проекты площадью от 5000 до 10000 кв. м.
Иностранная коммерческая недвижимость
Иностранная коммерческая недвижимость сулит отличные выгоды. Кроме того, наличие собственного бизнеса, инвестиций – дополнительная возможность остаться жить в чужой стране. Где россияне предпочитают покупать жилье?
Почему актуальна коммерческая недвижимость за границей?
Недвижимость за границей нужна не только ради собственного статуса, престижа. Она также позволяет получить финансовую выгоду. Особенно, если речь идет о недвижимости коммерческой, такой, которую можно превратить в офисы или выгодные предприятия. Гостиницы, бизнес-центры, супермаркеты, склады, гостевые дома, здания со сдаваемыми в аренду квартирами – все это аренда коммерческой недвижимости.
Что привлекает людей к европейской части мира, где они приобретают недвижимость? Прежде всего, это эстетические преимущества. Приятно иметь бизнес в развитой, ухоженной стране, куда и стекается множество клиентов.
Гостевой Дом Стрелецкий например, никогда не пустует, хоть и находится в России. Ведь его местоположение – город Калининград, совершенно не похожий на территории постсоветского пространства. К привлекающим моментам можно отнести экономическую стабильность (по крайней мере, сегодня иностранные валюты растут быстрее), совершенно иное отношение к бизнесу.
Какие страны привлекают соотечественников?
Существует список основных государств, куда уходят небольшие, средние и крупные инвестиции россиян. Рассмотрим его:
Испания. Солнечная страна с большим притоком туристов, которая довольно доброжелательно относится к российским инвесторам. При этом нельзя отрицать, что испанские правила оформления собственности, так называемые договоры-эскритуры непросты для российского понимания. Здесь обязательно нужны грамотные юристы.
Германия. Отель Блюз ежедневно посещается множеством туристов. А все потому, что его постояльцы хотят прикоснуться к старой культуре Германии, оставшейся внутри относительно нового российского города. Словом, центральная страна Евросоюза, его «кормилица» никогда не перестанет бить рекорды по инвестиционному климату.
Италия. Многие россияне приобретают не только коммерческую, но и жилую недвижимость здесь. Относительно невысокие налоги на содержание, невысокая коммунальная плата, большой выбор жилья, а также возможность постоянного проживания при наличии собственного бизнеса делают Италию очень популярной. Нельзя забыть о ее фантастическом климате, экологии, размеренном ритме жизни.
Бельгия. Относительно новое направление инвестиций. Большое преимущество бельгийского рынка заключается в простом кредитовании. Покупатели могут получить существенную кредитную поддержку, оформив сразу же право собственности на себя (а не отдавая залог банку по документам).Найдите свои преимущества в каждом направлении.
Проблемная коммерческая недвижимость
Будущее коммерческих объектов во многом зависит от компетентности управляющих компаний
Прогноз Всемирного Банка относительно развития экономики России в 2014 году неутешителен. Вместо первоначально ожидаемых 3,5% аналитики говорят о ее росте не более чем на 2,2%. МВФ также пессимистичен: по оценкам его специалистов рост отечественного ВВП в наступившем году вряд ли преодолеет планку в 2%.
Вместе с тем данные Jones Lang LaSalle говорят о том, что в наступившем году Россию ждет явное увеличение интереса к коммерческой недвижимости со стороны инвесторов. Ожидания аналитиков CBRE Group также полны оптимизма. Валентин Гаврилов, представитель компании, заявил: Россия по итогам 2013 года вошла в ТОП-7 наиболее востребованных европейских рынков коммерческой недвижимости.
Но все же, несмотря на такие оптимистичные прогнозы, сама по себе недвижимость коммерческого назначения – это всего лишь голова. А поворачивает ее в правильных направлениях шея, то есть управляющие компании, которые ежедневно на практике решают львиную долю проблем подобных объектов. Каковы их перспективы в наступающем году? За комментариями «Финансовый Юрист» обратился к Александру Чебанову, начальнику отдела по управлению коммерческой недвижимостью компании «МАТОРИН».
«Финансовый Юрист»: - В каком состоянии находится рынок российский управления коммерческой недвижимостью в России?
- В настоящее время, на мой взгляд, рынок в регионах находится в начальной стадии становления. По сравнению с Москвой и Санкт-Петербургом в других городах мало развита коммерческая офисная недвижимость (по причине слабости малого и среднего бизнеса), крайне мало или почти нет крупных современных логистических комплексов. Из числа традиционных услуг, связанных с управлением недвижимостью, владельцы в первую очередь интересуются вопросами охраны объекта. Затем на передний план выходят услуги клининга и технического обслуживания. Услугами непосредственного управления они интересуются в последнюю очередь. Кстати, сейчас далеко не в каждом региональном городе можно найти хорошую клининговую компанию, я уже не говорю о представительстве профессиональной управляющей компании.
«Финансовый Юрист»: - Где кроются главные проблемы при обслуживании объектов коммерческого назначения?
- Если свести ответ к простому перечислению проблем, то для всех без исключения объектов (торговая, офисная, складская, производственная недвижимость) актуальными являются: решение проблемы пожарной безопасности, организация оперативного аварийного обслуживания, организация и регулирование парковки, своевременный качественный клининг общих зон объекта.
Кроме этого, есть специфические проблемы. Например, в торговой недвижимости это обеспечение бесперебойной работы климатических систем, автоматики входной группы, антитеррористическая защищенность объекта.
Но основной проблемой для собственника объекта является выбор организации, которая всю эту работу будет выполнять и лиц, способных эффективно контролировать качество оказываемой услуги.
«Финансовый Юрист»: - В чем заключаются, на ваш взгляд, основные ошибки операторов и собственников?
- Главные, фатальные ошибки собственник объекта недвижимости допускает на этапе проектирования объекта, а часто еще раньше – на этапе разработки концепции объекта, варианта его наиболее эффективного использования.
Мы видим в Москве торговые центры, помещения в которых выставлены на продажу. В регионах можно встретить многоэтажные гостиницы, потенциальные бизнес-центры, не нашедшие своих арендаторов и предлагающиеся к покупке всем желающим в качестве апартаментов.
Для офисных и бизнес-центров типичной ошибкой является переоценка спроса и стремление передать помещения в аренду большими площадями (от 1000 кв.м.) в состоянии Shell and core (без отделки). Но то, что было хорошо в Москве до 2008 года, сейчас не находит спроса, тем более в регионах. Это приводит к простою помещений. В результате все равно приходится производить более мелкую нарезку помещений, выполнять их отделку. И только тогда они находят своих арендаторов. Подобные ошибки, как правило, склонны допускать крупные структуры, например ЗПИФы недвижимости, находящиеся в доверительном управлении.
Многих из вышеперечисленных ошибок можно было бы избежать, если бы инвестор (владелец) объекта на ранней стадии обратился профессиональным консультантам, управляющей компании.
Я часто общаюсь с инвесторами и владельцами коммерческой недвижимости из региональных городов России и могу сказать, что подавляющее большинство из них очень хорошо чувствуют потребности рынка недвижимости своего города или района.
Часто это владельцы небольших по площади объектов (до 10000 кв.м.), их бизнес развивается медленно и серьезных ошибок они не совершают. Для управления таким объектом собственник в лучшем случае пытается создать свою управляющую компанию, так сказать, «изобрести велосипед». Многие из них стремятся к профессиональному общению с консультантами, управляющими компаниями, но не торопятся заключать контракты.
«Финансовый Юрист»: - А представители рынка управления недвижимостью предпринимают вообще какие-то шаги для улучшения ситуации в сегменте?
- Для исправления ситуации необходимо развивать профессиональные сообщества, создавать больше площадок для общения, разрабатывать и внедрять стандарты, проводить обучение. Как раз в этом направлении активно работают такие крупные объединения, как Российский совет торговых центров (РСТЦ), Гильдия управляющих и девелоперов (ГУД), Российская гильдия риэлторов.
«Финансовый Юрист»: - В связи с оптимистичными прогнозами международных экспертов ожидается ли увеличение количества региональных, федеральных или международных операторов на рынке управления коммерческой недвижимостью в ближайшей перспективе?
- Будет спрос на эти услуги – появится и предложение. Здесь все зависит от экономики конкретного объекта недвижимости и стабильности экономической ситуации в стране в целом. Вообще, достаточно мощной основой для развития управляющих компаний в регионах может быть жилая недвижимость. Поэтому, на мой взгляд, более перспективны компании, оказывающие услуги по управлению не только коммерческими, но и жилыми объектами.
С точки зрения чисто коммерческого обслуживания перспективным направлением для профессиональных управляющих компаний остается торговая недвижимость. Связано это с бурным развитием рынка торговых помещений (вводом в эксплуатацию новых ТЦ, ТРЦ) и неизбежно растущей конкуренцией между ними. В этом случае, помимо работы по привлечению и ротации арендаторов, необходимо вести регулярную и планомерную деятельность по продвижению ТЦ в среде потенциальных посетителей, разрабатывать план маркетинговых мероприятий, развивать программу лояльности.
Что касается привлечения крупного федерального или международного оператора по управлению недвижимостью в регионы, то наиболее вероятным поводом для этого может являться, в частности, открытие нового крупного торгового центра. Еще один из поводов привлечения профессиональной управляющей компании – переход права собственности на объект крупной структуре. Например, банку. Для такой организации недвижимость – непрофильный актив, требующий привлечения сторонней управляющей компании.
«Финансовый Юрист»: - С момента начала реформы системы ЖКХ эксплуатирующие организации неуклонно повышают тарифы, мотивируя это ростом издержек на обслуживание сетей. Насколько быстро будет увеличиваться стоимость работ по обслуживанию объектов коммерческой недвижимости в ближайшие два года?
- Я не вижу предпосылок увеличения стоимости работ по обслуживанию недвижимости.
С 2009 года расценки на такие работы по известным мне объектам или не меняются, или снижаются.
Скорее всего, получат распространение разные формы технического обслуживания. Может быть, с целью снижения операционных расходов чаще будет применяться метод ответной эксплуатации. В этом случае до минимума снижаются или вообще не проводятся планово-предупредительные ремонты, а вмешательство специалистов происходит только в случае выхода из строя системы или оборудования.
«Финансовый Юрист»: - Будет ли возрастать или снижаться доверие собственников объектов коммерческого назначения к сторонним управляющим операторам?
- Если рынок будет развиваться, то профессионализм управляющих компаний неизбежно будет расти. Следовательно, у собственников объектов так же будет расти и доверие к сторонним управляющим операторам. Но причины привлечения их к управлению будут экономические.
«Финансовый Юрист»: - Профессор РЭУ им. Плеханова Геннадий Стерник в середине прошлого года заявил, что рынок коммерческой недвижимости в России будет неуклонно расти, несмотря на то, что его восстановление после кризиса-2008 идет и не такими быстрыми темпами, как после «черного августа-1998». А как считаете вы, о чем в настоящее время уместнее говорить: о неотвратимо приближающемся кризисе или о начале периода оживления рынка управления коммерческой недвижимостью?
- Пожалуй, здесь я буду краток. Мои собственные ощущения таковы: надежда на умеренный рост.
Кредит под залог коммерческой недвижимости
Кредит под залог коммерческой недвижимости представляет собой одну из разновидностей кредита, где в качестве необходимого обеспечения кредита выступает разного рода коммерческая недвижимость (производственные, складские, офисные помещения и т.д.), которая передаётся банку в залог.
На стадии оформления кредитование под залог предусматривает проведение такой процедуры как оценка стоимости объекта недвижимости, являющегося залогом, а также составление договора о правах на него. Что же касается оценочной стоимости объекта недвижимости, то она должна превышать сумму кредитных средств.
Необходимо также отметить, что заёмщик без согласования с кредитором какими-либо юридическими правами на продажу данного объекта недвижимости до момента полной выплаты кредита не обладает.
Кроме того, при заключении договора кредитования должны быть определены условия использования объекта залога, который как может быть передан непосредственно кредитору, так и оставаться в пользовании заемщика, с наличием определённого рода ограничений (перепланировка, продажа, субаренда и т.п.).
Также перед тем, как договор кредитования будет подписан, должны быть оговорены действия, которые могут быть предприняты в том случае, если заёмщик не осуществит возврат кредитных средств, в залог за которые предоставляется объект недвижимости.
При оформлении кредита заёмщику необходимо представить оригиналы документов, которыми подтверждается право собственности последнего на объект недвижимости, передаваемый в залог. К данным документам, в частности, относятся:
- свидетельство о праве собственности заёмщика на данный объект недвижимости;
- документ, подтверждающий основание приобретения права собственности;
- кадастровый план объекта;
- поэтажный план объекта;
- экспликация;
- документ БТИ, подтверждающий балансовую стоимость объекта;
- отчет о рыночной оценке стоимости залогового объекта (независимая экспертиза);
- а также ряд других необходимых документов.
Следует заметить, что кредит под залог коммерческой недвижимости предусматривает, что в соответствии с теми требованиями, которые предусматриваются действующим законодательством, объект недвижимости, который предоставляется в залог, в обязательном порядке должен быть застрахован в пользу кредитора.
Таким образом, последний получает возможность обеспечить возмещение убытков, которые могут возникнуть в связи с неисполнением обязательств по кредиту, если предмет залога будет серьёзно повреждён или же уничтожен, а также потеряет свою непосредственную ценность.
Также кредитование под залог предусматривает, что заключённый договор кредитования удостоверяется в нотариальном порядке, после чего предаётся на госрегистрацию в территориальный орган Росреестра по месту расположения передаваемого в залог банковской организации объекта недвижимости.
Вообще же рассматривая вопрос о кредитовании под залог коммерческой недвижимости, следует отметить, что данный вид кредитования является в достаточной степени надёжным и выгодным. Данный механизм обеспечивает возможность субъекту, обладающему той или иной недвижимостью коммерческого характера получить кредит для тех или иных целей, а банковскому учреждению позволяет исключить возможность потери предоставляемых заёмщику денежных средств.
Оценка коммерческой недвижимости
В настоящее время в таком сегменте экономики, как рынок коммерческой (доходной) недвижимости, наблюдается активное развитие. В связи с этим, коммерческая недвижимость выступает в качестве объекта многих сделок.
При заключении данных сделок зачастую необходимо указание в договоре стоимостной оценки недвижимости. Поэтому услуги, направленные на проведение адекватной и оперативной оценки, с каждым годом приобретают всё большую популярность.
Оценка коммерческой недвижимости может потребоваться в следующих случаях:
1) Переход объекта недвижимости в доверительное управление либо аренду.
2) Проведение процедур, целью которых является приватизация недвижимого имущества.
3) Использование недвижимости в качестве залогового обеспечения.
4) Разрешение споров, предметом которых выступает реальная стоимость объекта коммерческой недвижимости.
5) Заключение сделок купли-продажи недвижимости.
6) Переуступка долга.
7) Заключение договора страхования объекта коммерческой недвижимости.
Процесс, направленный на экспертизу объектов доходной недвижимости, характеризуется прохождением следующих этапов:
1) Этап согласования направлений работы (выделение характеристик объекта оценки, обсуждение стоимости и сроков оказания оценочных услуг).
2) Этап, связанный с непосредственным обследованием объекта (проведение замеров и оценка степени изношенности основных конструкций).
3) Сбор необходимой документации.
4) Проведение оценки, основанной на использовании различных методик.
5) Составление Отчета об оценке.
6) Передача Отчета заказчику (сопровождение отчета необходимыми комментариями).
Для проведения мероприятий по оценке коммерческой недвижимости от заказчика потребуется следующий перечень документов:
1) Кадастровый план с границами территории.
2) Справка с описанием основных конструкций (оформляется в Бюро технической инвентаризации).
3) Документы с согласованием перепланировок (при наличии).
4) Документ, который подтверждает наличие права собственности на недвижимое имущество.
5) Документ, подтверждающий факт обременения в виде залога либо ипотеки (при наличии).
6) Реквизиты организации (для юридических лиц), данные паспорта (если заказчик – физическое лицо).
Управленцу
