Эксперты советуют не откладывать с покупкой недвижимости, если у вас есть такое намерение. Так или почти так заканчивался практически каждый пресс-релиз или экспертный обзор в последние несколько месяцев. ? такой посыл был, в принципе, оправдан определенными внешними и внутренними условиями ? обострением политической ситуации, рывками валютных корзин, паникой в банковском секторе.

В настоящее время волнение на рынке вроде бы улеглось: доллар осторожно ползет вниз, отбор лицензий у банков не становится шоком для вкладчиков. Однако призывы не откладывать покупку квартир и домов продолжают настойчиво звучать из уст экспертов.

? это при том, что за окном ? лето, один из наименее активных в сфере недвижимости сезонов. ?СП?, основываясь на аналитических выкладках специалистов, постаралась обрисовать несколько наиболее актуальных для наступающего периода трендов.

?так, тенденция номер один ? усиление стагнации. В этом убеждены, в частности, представители ??НКОМ-Недвижимости?. Уверенность экспертов в таком варианте развития событий базируется на довольно показательном факте: на рынке ?вторички? по состоянию уже на начало апреля зафиксировано ощутимое снижение покупательского спроса (примерно на 40%).

Директор соответствующего департамента этой компании, Сергей Шлома, констатирует: возвращения к показателям декабря-марта ждать не приходится. По его словам, высокая покупательская активность может случиться только в том случае, если доллар преодолеет психологическую отметку в 40 рублей.

Но эта ситуация, судя по последним изменениям обменных курсов, явно относится к разряду утопий. ?Сейчас показатели вторичного рынка даже хуже, чем были год назад?, ? подчеркивает Сергей Шлома. А тогда этот сектор на все 100% находился в глубокой стагнации.

Правда, Мария Литинецкая, гендиректор компании ?Метриум Групп?, считает, что правильней заменить термин ?усиление стагнации? термином ?стабильность?. Спрос на объекты растет, оставаясь максимальным за последние 10 лет, отмечает эксперт. Значит, о новом кризисе говорить рано.

Повод имелся, если бы показатели активности опустились ниже, чем в аналогичный период 2011 года, однако стоит отметить, что продажа однокомнатных квартир остается стабильно высокой. А коль скоро этого не произошло, то это просто рынок после всех потрясений пришел к своему естественному состоянию, без обвалов и провисов.

Тенденция номер два ? рост цен. В этом практически все эксперты единодушны. Разногласия вызывает лишь их размер и первопричины. Например, Екатерина Фонарева, коммерческий директор корпорации ?Баркли?, считает, что ценники на жилье не способны перегнать темпов инфляции.

Сотрудники аналитического центра ?Премьер? конкретизируют: стоимость новых объектов вряд ли составит более 6%, а ценники вторичного жилья заметно изменятся только осенью (вырастут процента на 2). В то же время Юлиан Гутман, директор департамента новостроек ??НКОМ-Недвижимости?, основываясь на своем многолетнем опыте, считает, что ощутимого увеличения цен все же не избежать. Произойдет это, считает он, в конце июля и начале августа, когда большинство застройщиков к окончанию сезона активного строительства выведут объекты на новый уровень готовности.

Специалисты компании ?Региондевелопмент? не рекомендуют сбрасывать со счетов и влияние на девелоперские расценки возможных форс-мажорных обстоятельств. Некоторое укрепление курса рубля, отмечают они, подобно аномальной жаре весной. Слишком уж высока вероятность того, что в любой момент ?потепление? на бирже может смениться резким ?похолоданием?.

Тенденция номер три ? увеличение кредитных ставок. Андрей Владыкин из ?НДВ-Недвижимости? придерживается мнения, что оно будет незначительным. По его словам, в настоящее время рост не превышает 0,3-0,4%. Владимир Богданюк, представитель Est-a-Tet, в целом поддерживает мнение Владыкина, но оперирует чуть более высокими процентами (0,5 к середине лета, 1 к концу года).

Однако взгляд на ближайшую перспективу аналитиков из центра ?Премьер? более пессимистичен. Они подчеркивают: общий объем просроченной задолженности по кредитам в этой сфере за три первых месяца года вырос на 3 с небольшим процента.

Ужесточились требования к заемщикам, финансовые организации отказываются учитывать ?серые? зарплаты и предпочитают выдавать ипотеку при долевом строительстве при готовности объекта не менее 30-40%.

Следовательно, стоит ожидать более весомых повышений, тем более что Центробанк уже дважды с Нового года поднимал ключевую ставку. Таким образом, уверены они, к началу сентября верхний порог годовых процентов по кредиту может достичь отметки в 14,3%. Свою роль в этом также сыграет и новация в законодательной сфере ? страхование сделок в процессе долевого строительства.

Примечательно, что, по мнению некоторых экспертов, намечающиеся тренды не имеют ничего общего с временами года, это простое и естественное развитие ситуации. В частности, ?рина Доброхотова (?НДВ-Недвижимость?) недавно высказалась в таком ключе относительно ожидаемого повышения цен на новостройки.

Причем подобные изменения характерны исключительно для Центрального федерального округа. В других же регионах никаких сезонных, внесезонных и иных изменений в краткосрочной перспективе не намечается.

Как отмечает Александр Щиголь из девелоперской компании Brusnika, в регионах цена объектов недвижимости давно достигла своего потолка и прочно обосновалась на завоеванных позициях, демонстрируя абсолютное нежелание даже незначительно двигаться вверх или вниз.

При всем том, что вышеуказанные особенности, в общем-то, не являются каким-то сверхособенным сезонным явлением, многие аналитики склонны рассматривать наступающее лето как ?горячую штучку? по двум основным причинам.

Во-первых, отмечают эксперты, поскольку отток капитала из страны, по прогнозу Министерства экономического развития продолжится, то недостачу бюджета надо каким-то образом компенсировать. А это в существующих условиях можно сделать только путем повышения цен для населения.

Во-вторых, констатируют специалисты, слишком много в ближайшее время зависит от главной ?темной лошадки? на политической арене, Украины. Санкции против России могут быть либо продолжены, либо нивелированы.

Последний вариант наиболее благоприятен для всех внутренних рынков страны. А вот в первом случае все позиции, которые удалось ?отстоять?, могут в одночасье рухнуть.

?потека и рынок недвижимости

Мы поговорили об этом с Еленой Рожнёвой - начальником департамента развития ипотечного бизнеса МДМ Банка.

- Елена, какие особенности рынка ипотечного кредитования в России Вы могли бы отметить?

- Ни для кого не секрет, что недвижимость в России стоит дорого, особенно в мегаполисах. Большинству наших сограждан со среднестатистической зарплатой практически нереально накопить денежные средства на приобретение собственной квартиры. Поэтому на сегодняшний день оформление ипотечного кредита для покупки недвижимости является чуть ли не единственным способом решения жилищного вопроса.

Важным моментом, отличающим российский рынок от Западной Европы и США, является повышенный уровень процентных ставок в нашей стране. Основной фактор, влияющий на процентную ставку кредитных программ в любом государстве, ? уровень инфляции, а также риски, связанные с длительностью таких кредитов. Поэтому стабильность и общий экономический рост в стране непосредственно отражаются на процентах по ипотечным кредитам.

- Какие уникальные продукты МДМ Банк может предложить своим клиентам?

- Продуктовая линейка ипотечных продуктов МДМ Банка достаточно разнообразна. Она включает в себя кредитование как на вторичном, так и на первичном рынках жилья, возможность использования материнского семейного сертификата в качестве первоначального взноса.

Банку нет необходимости иметь много видов ипотечных продуктов, достаточно наличие программ, покрывающих основные потребности наших клиентов, и гибкости в принятии решения в случае каких-либо отступлений от них. ?менно в этом уникальность наших предложений.

- ?зменилось ли в последние годы соотношение ипотечных сделок на первичном и вторичном рынке? Какая из ваших ипотечных программ наиболее популярна среди заемщиков?

- Да, конечно. Рынок постоянно находится в движении. Клиентов сейчас в большей степени, чем раньше, привлекают объекты на первичном рынке жилья. Застройщики строят и активно предлагают квартиры в жилых комплексах, ориентированных на жильцов разного социально-экономического уровня.

Несмотря на то, что вложения в строящиеся объекты уже не носят инвестиционный характер, спрос на этом рынке растет и ближайшее время будет продолжать расти. К нам обращаются клиенты, которые покупают строящиеся объекты как для будущего личного проживания, так и с целью сохранения имеющихся собственных средств. ?менно поэтому в линейку ипотечных продуктов мы добавили программу ?Новостройка?.

- Выбирая программу ?Новостройка?, заемщик может рассматривать только объекты-партнеры банка?

- Под условия программы ?Новостройка? попадают только объекты, застройщики которых проверены и одобрены МДМ Банком. В случае если клиенту интересен иной объект, не входящий в число согласованных, он может воспользоваться продуктом ?Прогрессивный?, где под залог квартиры можно приобрести не только любую понравившуюся новостройку, но и жилой дом с земельным участком.

- Какие требования предъявляет банк к квартирам на вторичном рынке?

- На мой взгляд, требования банка к данным объектам очень лояльны. Это возможность покупки квартиры в доме с деревянными перекрытиями или газовыми колонками, допускаются также определенные перепланировки при готовности клиента узаконить их в согласованный с банком срок. При этом, конечно, должны соблюдаться базовые требования о не аварийности дома, отсутствии планов по постановке на капитальный ремонт или реконструкцию с отселением, подключение к системам жизнеобеспечения и соответствие санитарно-эпидемиологическим требованиям.

- Можно ли воспользоваться ипотечным кредитом для покупки загородной недвижимости?

- Да, конечно. Упомянутый ранее ипотечный продукт ?Прогрессивный? позволяет взять кредит не только на готовый жилой дом с земельным участком, но и на строящийся жилой дом или для покупки земельного участка и последующего строительства на нем жилого дома.

- Возможно ли получение ипотечного кредита, если есть непогашенные кредиты в других банках?

- При рассмотрении заявки на ипотечный кредит мы уделяем внимание не только количеству действующих кредитов (и истории их погашения), а в целом кредитной нагрузке на заемщика. Если его платежеспособность позволяет ему обслуживать и ипотечный кредит, то никаких ограничений для выдачи кредита нет.

- Рынок ипотеки в последние несколько лет развивался очень стремительно, как Вы оцениваете перспективы развития ипотечного рынка в ближайшие годы?

- Потенциал российского рынка ипотечного кредитования еще достаточно велик, мы только в начале пути. Несмотря на свою низкую маржинальность, ипотечное кредитование интересно банкам, ведь оно обеспечено залогом, который чаще всего отсутствует в необеспеченных потребительских кредитах.

Рынок ипотеки будет расти. Темп прироста в текущем году выйдет на прогнозируемый уровень (минимум 15%) и сохранится на ближайшие пару лет точно. Конечно, на этом процессе сказывается множество внешних и внутренних факторов, но потребность в покупке жилья детям или родителям, желание расширить имеющуюся жилплощадь или повысить статус жилья останутся всегда.

- Планируется ли снижение ставок по ипотечным кредитам?

- В конце 2013 г. в прогнозах на нынешний год эксперты высказывали мнение, что ставки по ипотечным кредитам будут продолжать снижаться в продолжение тенденции прошедшего года. Однако политические события внесли свои корректировки, и на текущий момент мы уже видим, что основные игроки начали повышать проценты по своим ипотечным программам. Кроме того, по-прежнему остро стоит вопрос работы с проблемными кредитами, поэтому на текущий момент предпосылок для снижения ставок нет, тенденция, скорее, наоборот, в сторону повышения, пусть и незначительного.

С августа прошлого года ставки по ипотечным кредитам в нашем банке остаются неизменными. При этом ситуация на рынке изменилась, поэтому вероятность повышения ставок велика. Это лишь вопрос времени.

- Расскажите о деятельности банка в направлении ипотечного кредитования ? о ваших результатах, достижениях и планах развития

- По итогам I квартала 2014 г. МДМ Банк (включая Новосибирский регион) перевыполнил плановые показатели в количественном выражении на 11,7%, в объемном - более чем на 20%. Прогноз по текущему кварталу так же оптимистичный.

Как я уже сказала ранее, перед нами не стоит задача увеличить число ипотечных продуктов. Мы движемся в сторону расширения границ имеющихся ипотечных программ. Так, например, скоро у наших клиентов появится возможность с помощью ипотечного кредита приобретать апартаменты - как готовые, так и строящиеся. ?ли квартиры на строящемся рынке жилья по схеме с ЖСК. ?менно такой подход позволит нам выполнить задачи, поставленные перед ипотечным направлением бизнеса.