Новый 2015 год рынок недвижимости встретил в некоторой растерянности. Процентные ставки по ипотеке достигли небывалых высот, в ходе декабрьского ажиотажа народ буквально ?запасался? жильем, пытаясь сохранить накопления. Но беды в январе не случилось ? дефолта не произошло, да и цены на квадратные метры остаются стабильными. Что же будет дальше?

Хотите узнать подробней узнать о сроке выкупа доли в квартире? Специалисты агентства "Деловой Мир" ответят на все ваши вопросы.

Ответить постарались участники пресс-клуба ?Диалоги о недвижимости?, который возобновил свою работу 24 января в рамках выставки ?День решения квартирного вопроса?. Тема встречи звучала так: ?Рынок недвижимости-2015: настроение, планы, прогнозы?.

Аналитики, крупнейшие застройщики города, банкиры, риэлторы, архитекторы, представители областной и городской власти подводили итоги прошлого года, оценивали текущую ситуацию и делились прогнозами на будущее.

Подводя итоги 2014 года

Минувший год стал для рынка недвижимости рекордным. Как рассказал Сергей Шустов, начальник Главного управления строительства Тюменской области, в регионе было введено в эксплуатацию 1 млн 767 тыс. кв.м жилья, объем незавершенного строительства составил порядка 3,5 млн кв. метров. Все это замечательно, но есть настораживающий момент: наблюдался спад покупательской способности с сентября до середины декабря 2014 года. Возможно, наступает затоваривание рынка готового и строящегося жилья, предположил спикер.

Пока цена квадратного метра не изменилась: на первичном рынке она составляет 56 тыс. руб., на вторичном ? от 58 тыс. рублей. ?Покупательская способность пока есть, как и предложения от застройщиков, - отметил Сергей Викторович. ? Но пугает будущее ? как поведет себя процентная ставка по ипотеке? Если банки не пойдут на уступки ? не будут проводить акции, предоставлять скидки, то процесс покупки жилья может приостановиться, строительные компании замедлят ввод объектов. ? через год-два мы столкнемся с дефицитом квадратных метров на первичном рынке?.

Несмотря на сложную экономическую ситуацию, все жилищные программы сохранены. Правительственные меры поддержки останутся на уровне прошлого года, а это порядка 6 млрд руб., которые уйдут на предоставление займов, субсидий на покупку жилья (ежегодно с их помощью улучшают жилищные условия 4-4,5 тыс. жителей Тюменской области). Однако не очень приятная новость ждет молодые семьи: нынче финансирование подпрограммы немного сократилось. Если в предыдущие два года субсидиями могли воспользоваться около 1000 семей, то нынче повезет всего около 600 заявителям.

Борис Ройтблат, гендиректор НП ?СРО проектировщиков ?Западная Сибирь?, пользуясь случаем, поднял острую проблему освоения города: территориям под новое строительство не хватает мощностей инженерного обеспечения. Планируются ли в этом году какие-то меры по их увеличению?

Сергей ШУСТОВ заявил, что по электроснабжению в Тюмени проблем нет, зато трудности в водоснабжении перспективных районов застройки ? Ожогино и Патрушево. Но работы уже ведутся, продолжается строительство кольцевого водовода вдоль ул. Федюнинского, потребность в воде будет удовлетворена в 2017 году. Также разрабатывается проектная документация на строительство канализационного коллектора.

?Строительные? цифры в разрезе города озвучил Руслан Кухарук, директор Департамента земельных отношений и градостроительства администрации Тюмени. В минувшем году все рекорды были побиты и планы перевыполнены: было введено в эксплуатацию 1 млн 57 тыс. кв.м, из которых 958 кв.м ? многоквартирные дома, а 98 тыс. кв.м ? индивидуальные.

Наступивший год обещает быть не хуже, ведь департамент выдал 675 разрешений на строительство, из них 107 на многоквартирные дома.

Объемы ввода жилья не могли бы быть такими грандиозными, если бы не работа по переводу земельных участков: в оборот было вовлечено много земель, ранее находящихся в федеральной собственности. На них в основном и развернулись стройки в 2014 году.

Да и труд застройщиков удалось значительно облегчить. Была проделана серьезная работа по корректировке градостроительной документации, в проектах планировок устранялись технические недостатки, вносились изменения. В итоге для застройщиков были сняты некоторые проблемы в освоении территорий.

Завершающим этапом строительства является ввод объектов в эксплуатацию, а реализации квартир - государственная регистрация прав на недвижимость. По словам Вячеслава САНН?КОВА, заместителя руководителя Управления Росреестра по Тюменской области, в прошлом году на регистрацию поступило 457 тыс. заявлений (на 6,3% больше, чем в 2013 году). Поставлено на учет 340 978 прав ограничения, обременения сделок. 45 107 заявлений поступило на покупку квадратных метров с участием ипотечного кредита, из них 22 700 на жилье (на 12% больше показателей предыдущего года).

Тюменцы активно участвовали и в долевом строительстве. Было оформлено 15 573 договора на участие, зарегистрировано 16 402 права на ?долевки?.

В январе никакого спада или увеличения потока клиентов специалисты Управления не заметили, было подано примерно столько же заявлений, что и за тот же период прошлого года.

Кризис цене не помеха

Более детальной информацией о ?самочувствии? рынка поделились аналитики недвижимости. Они провели параллели с 2008, кризисным, годом, оценили текущую ситуацию и, конечно, дали прогнозы на год наступивший.

Светлана Молодкина, аналитик рынка недвижимости компании ?UPConsAllt?, отметила, что в 2008 году цены на жилье упали на 25%. На этот раз такое маловероятно, но все же рынок замедлится, спрос к марту может упасть на 20-30%. Активность начнет восстанавливаться лишь к середине будущего года.

?Пока сделки еще совершаются ? это отголоски ?бурного? декабря, - констатировала она. - Большое количество квартир реализуются по договорам купли-продажи, ипотека становится недоступной, поэтому застройщики начинают предлагать свои различные условия продажи - рассрочки, скидки, акции и т.д. Не стоит полагать, что для лидеров отрасли кризис был неожиданным, они подготовились, предусмотрели антикризисные программы. Поэтому покупатель, думаю, пойдет на первичный рынок?.

По словам Юлии Василюк, начальника информационно-аналитического отдела ЗАО ?Ассоциация АЛКО?, вторичный рынок недвижимости понемногу идет в сторону снижения цен, первичный пока стоит на месте. В условиях нестабильной экономики продавцы стали откладывать продажи жилья до лучших времен. Например, за последний квартал предложение на ?вторичке? сократилось до 10% на квартиры и до 5% на общежитие, пансионат. Пока цена снижается на квартиры от трех и более комнат.

На первичном рынке наблюдается незначительное увеличение цены ? за год до 6%. Сегодня на продажу выставлено более 8 200 квартир в новостройках. Но при падающих доходах покупатели, скорее всего, будут не готовы приобретать жилье, что в ближайшие два года приведет к снижению среднерыночной цены. На объем продаж влияет и повышенная ипотечная ставка: банки пересмотрели политику, и на начало года уже не предлагали ниже 15%. Темпы выдачи ипотечных кредитов по Тюменской области снижаются, и как считает аналитик, такая тенденция в этом году сохранится.

На рынке земельных участков в конце года тоже был всплеск спроса, но на индексы стоимости это не повлияло.

?Говоря о будущем, мы прогнозируем замедление средней стоимости ?квадрата? вплоть до стагнации на ближайшие два года. Снижение спроса на жилье старого фонда типовых планировок, изменение пропорций спроса в пользу вторичного рынка как менее рискованного, ведь, по нашим ожиданиям, застройщики будут пересматривать сроки ввода своих объектов, откладывать их реализацию. Ожидается также отсутствие инициатив застройщиков в освоении территорий под комплексную жилищную застройку, приостановка инвест-проектов?, - резюмировала Юлия.

Цены падать не собираются?

Однако с некоторыми моментами аналитических прогнозов многие участники встречи не согласились. Так, Сергей Сухарев, председатель Совета директоров АН ?Адвекс?, заявил, что никакой остановки инвест-проектов не будет, это уже доказали предыдущие кризисы. Как не будут падать и цены на жилье. ?Стоимость будет только повышаться, - сказал он. - Потому что растет инфляция, цены на стройматериалы?

Здесь надо понимать, что недвижимость разная: коммерческая, жилая, загородная. Стоит ожидать коррекции цен, но никак не падения. К примеру, стоимость квадратного метра вряд ли будет снижаться в сегменте эконом-жилья. ? если посмотреть внимательнее, то можно увидеть уже сегодня, что некоторые застройщики немного повысили цены?.

Однако Сергей Яковлевич уверен, что если не будет снижена ипотечная ставка, то к июню рынок существенно приостановится, это касается, в первую очередь, ?первички?. Собственники жилья будут идти на уступки, усилится влияние вторичного рынка.

В плане цены ?квадратов? с экспертом согласились и застройщики. Лариса Новикова, коммерческий директор ОАО ?ТДСК?, отметила, что падение стоимости жилья невозможно и экономически не выгодно, ведь возрастает стоимость ГСМ, электроэнергии, стройматериалов, крупные строительные компании к тому же продолжают модернизацию своих производств.

А по мнению Натальи Табоковой, директора ООО ?Калинов мост?, можно ожидать изменения структуры покупателей. В итоге сформируется прослойка, которая обязательно будет покупать квартиры.

?Есть три кита, на которых держится потребительский рынок ? продовольствие, медикаменты, жилье, - сказала она. - Эти направления всегда актуальны, и здесь во все времена повышаются цены?.

Впрочем, Наталья Анатольевна уверена, что в ближайшие шесть месяцев ровным счетом ничего не будет происходить ? ни роста, ни падения. Есть определенный задел, о котором застройщики позаботились заранее, поэтому почти весь 2015 год ?пролетит по накатанной?. Рост цен будет наблюдаться лишь с середины сентября ? на 15-30%. А вот в 2017 году могут возникнуть проблемы с предложением, ведь задел на будущее нужно делать сегодня, а возможностей для этого становится все меньше.

Подтвердить это заявление могут и архитекторы с проектировщиками. Андрей Табанаков, председатель Правления ТООО Союза архитекторов России, сравнил кризисы 2008 и 2014 годов. В первом застройщики не знали, как закончить начатые проекты, так как не было денег. А теперь ситуация совершенно другая ? они даже не собираются начинать реализацию новых проектов: 70% перспективных договоренностей в конце прошлого года было отложено в долгий ящик.

Все зависит от Центробанка

Не обошлась встреча и без аналитики от банковских структур. Ситуация с ипотечными ставками более всего сегодня волнует покупателей, ведь без заемных средств по прежнему мало кто может себе позволить приобрести жилье.

Виталий Колесников, и.о. начальника отдела ипотечного кредитования ВТБ24, напомнил присутствующим, что 16 декабря совет директоров Центробанка принял решение поднять ключевую ставку до 17%. В связи с этим финансовые структуры пересмотрели свои позиции. ?Средние ставки по рынку сегодня составляют от 14,5% до 25%, - проинформировал он.

- Минимальные первоначальные взносы варьируются от 20 до 50%. ?зменены требования к заемщикам и партнерам, они стали более жесткими. Банки-лидеры сегодня в тренде, у них самые минимальные, а, значит, привлекательные ставки. Конец 2014 года характерен сокращением, оптимизацией программ ипотечного кредитования. Крупные банки все же продолжают выдачу ипотеки, приостановок никаких не было. Поток клиентов, естественно, уменьшается?.

О будущем банки пока говорят осторожно и точных прогнозов давать не решаются. Оно и понятно - все зависит от экономической ситуации и ключевой ставки Центробанка.

Рынку требуется баланс

Право подвести итог мероприятию было дано Сергею Шустову. Он обозначил главные задачи для каждого из бизнес-направлений рынка недвижимости. Основная из них теперь ? максимально удержать объем строительства и продаж жилья. Для этого банкам необходимо создать дополнительные программы кредитования, предусмотреть скидки и акции. Застройщикам - подумать о планах на проектирование, чтобы создать задел на ближайшие два года.

?Власти по мере сил и возможностей будут содействовать застройщикам в решении насущных вопросов и проблем ? по парковкам, земле, подключению к сетям. Да, есть сложности, ведь бюджет не резиновый. Сегодня нужно, чтобы рынок был сбалансированным, а граждане не почувствовали серьезных скачков?, - резюмировал Сергей Викторович.

Что ж, желания вполне похвальные. Но смогут ли они быть реализованными в такое нестабильное время? Гадать здесь бессмысленно. Скоро все увидим своими глазами.