Собственникам коммерческой недвижимости и желающим снять ее в аренду или купить предпринимателям, в решении их проблем на помощь приходят специалисты, оказывающие посреднические услуги в данной сфере.

Аренда и продажа коммерческой недвижимости происходит через риэлторов по коммерческой недвижимости, которых, принято называть брокерами, а их услуги брокериджем.

Брокеридж на рынке коммерческой недвижимости - это оказание посреднических услуг по поиску арендаторов и покупателей коммерческих площадей (торговой, офисной, складской и др.), проведению переговоров с арендаторами и покупателями, на условиях владельца коммерческой недвижимости, а так же содействию в заключении договора аренды или купли-продажи, между владельцем коммерческой недвижимости и арендатором (покупателем).

Коммерческая недвижимость строится или покупается в расчете на длительное функционирование. Поэтому ряд владельцев предпочитает иметь в штате собственного менеджера, отвечающего за поиск арендаторов и покупателей. Это удобно, потому что в любой момент времени можно проконтролировать его работу. К тому же работник обязан хранить коммерческую тайну, то есть имеется некоторая гарантия информационной безопасности (см. сайт).

Но, в отличие от агентства коммерческой недвижимости, работники на зарплате не имеют прямой заинтересованности в привлечении наиболее платежеспособных арендаторов. Они исполнители, следовательно, не имеют полномочий принимать многие решения. А пока информация пройдет по командной цепочке время и выгодный арендатор могут быть упущены.

Еще одним минусом является то, что отдел, занимающийся арендными отношениями, имеет дело только с одним объектом ? своим местом работы. Привлечь к себе арендаторов с других объектов они вряд ли смогут, так как не обладают соответствующей информации. А у брокера коммерческой недвижимости, работающего с несколькими объектами в разных частях города, такая возможность есть.

Чаще всего брокеридж поручается агентствам коммерческой недвижимости. Аутсорсинг в этой сфере имеет ряд неоспоримых преимуществ. Отношения между собственником недвижимости и брокером регулируется гражданским, а не трудовым законодательством, а это значит:

- в договоре с агентством оговаривается комиссия, размер которой зависит от стоимости аренды, а не заработная плата за нахождения работника на своем месте;

- при неудовлетворительной работе собственник может сменить брокера, расторгнув с ним агентский договор, без оглядки на трудовое законодательство;

- можно выбирать агента из лучших риэлторов по коммерческой недвижимости.

Отношения между владельцами предназначенных для аренды или продажи площадей и агентствами коммерческой недвижимости оформляются агентским договором. За свои услуги брокеры получают вознаграждение - комиссионные. ?х размер обычно определяется в процентах от полученной арендной платы. То есть риэлтор напрямую заинтересован в поисках способных платить арендаторов.

Брокеры по коммерческой недвижимости работают со своими базами и инструментами. Они, не дают объявлений ?ищу арендаторов?, а направляют предложения собственникам бизнеса, предлагая арендовать площади реализуемого объекта. С согласившимися заключается предварительный договор, который затем заменяется основным, с прописанными в нем условиями аренды.

Покупателям и арендаторам, предлагаем наше агентство, оказывающее услуги брокериджа, с целью приобретения или аренды коммерческой недвижимости. Помимо подбора подходящей недвижимости, в задачи грамотного специалиста входит проведение переговоров с владельцами коммерческой недвижимости.

Если их результат окажется положительным, то договор аренды будет заключен, на условиях, выгодных покупателям и арендаторам коммерческой недвижимости для дальнейшего ведения бизнеса.

Компании, предоставляющие брокерские услуги, работают по агентскому договору и получают вознаграждение за свои услуги в виде комиссионного вознаграждения. Как правило, размер комиссионных определяется в процентном отношении от результата сделки:

• 2-5 % от стоимости проданной недвижимости;
• 7-11 % от арендного дохода за год за сдачу в аренду торговых площадей.

Альтернативой брокериджу выступают собственные подразделения или специалисты по аренде в компании владельца (девелопера) коммерческой недвижимости.

На основании чего действуют брокерские компании?

Брокерские компании представляют интересы владельца коммерческой недвижимости, согласно агентскому договору. В работе с потенциальными арендаторами и покупателями используется комплексное досье объекта, в котором дается описание реализуемого объекта, его зоны охвата, потенциальные покупатели (для торгового центра), торговый план объекта.

Базовые арендные ставки брокериджа приведены в арендном плане. Договорные отношения с арендаторами строятся на основе оферты, предварительного договора и договора аренды (купли-продажи). Концепцию объекта коммерческой недвижимости, торговый план, арендный план, досье, оферту, предварительный договор и договор аренды (купли-продажи) разрабатывают специализированные консалтинговые компании.