1 января 2019 года вступили в силу новые правила, касающиеся налогов, которые должны быть уплачены при продаже российской собственности. Вот почему я решил обновить этот пост. Эта статья является продолжением моих постов в блоге о подержанном рынке недвижимости и о приобретении российских строящихся объектов недвижимости.

Каковы основные изменения, которые вступили в силу 1 января 2019 года в отношении продажи российской недвижимости? Основное изменение заключается в том, что нерезидентам из бюджета больше не придется платить 30% НДФЛ от общей суммы, за которую они продали свою собственность, если они владели ею в течение минимального периода. Обычно этот минимальный срок составляет 5 лет, но возможны и другие варианты, подробнее об этом по ссылке.

С 1 января 2019 года российское законодательство в основном относится к налоговым резидентам и налоговым нерезидентам одинаково, если они продают свою недвижимость после минимального срока владения. Однако если они продают до истечения этого минимального периода, к фискальным резидентам и фискальным нерезидентам все равно относятся по-разному.

Согласно статье 207 п. 2 Налогового кодекса Российской Федерации, налоговым резидентом России является ?физическое лицо, которое в течение последних 12 месяцев провело в России 183 и более дней?. Гражданство человека здесь не имеет значения. Важным является фактическое присутствие. Однако возможно, что в двусторонних договорах были приняты различные правила (пункт 1 статьи 7).

12-месячный период, упомянутый в этой статье, не должен совпадать с началом календарного года; он может начать работать в любое время в принципе. Но для сделок с недвижимостью вы должны быть налоговым резидентом в течение одного календарного года, чтобы иметь возможность использовать вышеупомянутую более низкую ставку и возможные выгоды.

Помимо требования 183 дня, пребывание в России также должно быть законным. Нельзя воспользоваться преимуществами того, чтобы стать налоговым резидентом Российской Федерации, просрочив визу.

Нужно ли оставаться в России 183 дня без перерыва, чтобы стать фискальным резидентом? Нет, чтобы определить, является ли кто-то налоговым резидентом России или нет, нужно просто сложить все дни, в течение которых человек находился в России в течение 1 года.

Как рассчитать срок владения

Этот период владения должен рассчитываться с момента, когда Росреестр зарегистрировал право собственности в официальном реестре, с момента заключения договора на покупку квартиры. Есть 2 исполнения этого правила:

Если объект приобретен по наследству, следует считать со дня, когда наследодатель скончался.

Если вы имеете дело с жилищным кооперативом: с момента, когда член кооператива полностью оплатил свой вклад, и акты приемки были подписаны.

Как вы можете доказать, что являетесь налоговым резидентом России?

Можно попросить российскую налоговую инспекцию выдать документ, в котором она подтверждает (или отрицает) ваш статус налогового резидента России. Налоговые органы России часто игнорировали такие запросы о подтверждении статуса налогоплательщика, но с 1 июля 2017 года они обязаны ответить.

Существует официальная форма для подачи запроса на подтверждение вашего налогового статуса.

Где вы должны подать заявку?

Заявка должна быть подана в Межрегиональную инспекцию Федеральной налоговой службы России по централизованной обработке данных, которая находится в Москве. К счастью для тех, кто не находится в Москве, вы также можете разрешить кому-то подать заявку для вас или вы можете подать заявку в электронном виде.

На самом деле вы также можете подать документ по почте, но я бы не рекомендовал вам делать это. Почта часто теряется в России.

После подачи запроса налоговая инспекция должна оформить документ с вашим налоговым статусом в течение 40 рабочих дней.

Два вида налоговых вычетов

Помимо того, что они платят 13% вместо 30%, фискальные резиденты России имеют право применить любой из следующих методов для уменьшения своей налоговой базы.

1) При продаже квартиры фискальные резиденты имеют право уменьшить свою налоговую базу за счет своей доходности, но не более чем на 1 миллион рублей (ст. 220, п. 2, п. 1 НК РФ). Например, если они продают квартиру за 3 миллиона рублей и применяют этот метод, им придется платить 260 тысяч рублей подоходного налога с населения (3 миллиона минус 1 миллион = 2 миллиона x 13%.

2) Доходность минус затраты. Согласно этому методу, доход от продажи квартиры вычитается из цены, уплаченной за нее, когда она была приобретена (необходимо предоставить документацию). Например, квартира продана за 3 миллиона рублей и была куплена за 2,5 миллиона. Следовательно, налоговая база составляет 3 миллиона, минус 2,5 миллиона = 500 тысяч рублей. А 13% от 0,5 млн это 65 тыс. Руб. Так, почти на 200 тысяч рублей меньше, хотя квартира была продана по той же цене, что и в приведенном выше примере.