Инвестиционный договор - это наиболее распространенная форма соглашения о строительстве объектов недвижимости, заключаемая инвесторами с органами местного самоуправления, в том числе предусматривающего обязанность органов местного самоуправления по предоставлению земельных участков инвесторам (застройщикам) при условии передачи в муниципальную собственность по окончании строительства части построенного жилья либо других объектов социальной и инженерной инфраструктуры и благоустройства.

Основные правила при заключении инвестиционного договора

Правильный выбор схемы осуществления инвестиционной деятельности в области строительства если не гарантирует, то существенно увеличивает шансы на успех. Инвестиционный контракт - своего рода "кодекс" для конкретных участников инвестиционной деятельности. Поэтому нет нужды обосновывать его важность. Не следует также забывать, что права по инвестконтракту могут быть переданы, уступлены иным образом (безвозмездно или возмездно), заложены и т.д.

При этом при составлении данных документов, в обязательном порядке нужно неукоснительно соблюдать все требования действующего законодательства и актов местного значения. В противном случае, могут быть негативные последствия вплоть до признания заключенных Вами договоров недействительными.

Достаточно непросто дать однозначную юридическую квалификацию отношений, возникающих между инвесторами (застройщиками) и муниципальными властями в связи с предоставлением земельных участков под строительство, поскольку такой вид договора действующим законодательством прямо не предусмотрен и в каждом субъекте и муниципальном образовании устанавливаются собственные правила и порядок заключения подобного рода договоров, а единообразная судебная практика до настоящего времени еще не сложилась.

Как правило, органом местного самоуправления предусматривается отвод земельного участка, что предполагает выдачу разрешения на ведение строительных работ и оформление соответствующих земельно-правовых документов. При этом основным условием совершения муниципалитетом юридически значимых действий является обязанность инвестора после завершения строительства передать в муниципальную собственность часть построенного жилого дома либо объекта социальной или инженерной инфраструктуры, элементов благоустройства.

В случае если осуществляется строительство объектов промышленной инфраструктуры, условием предоставления земельного участка и выдачи разрешения на строительство согласно нормативным актам органа местного самоуправления может быть предусмотрена обязанность инвестора перечислить средства долевого участия на развитие объектов административно-коммерческого, производственного, инженерного назначения соответствующей территории.

Любой инвестиционный контракт является комплексным договором. С одной стороны, при передаче земельного участка в собственность либо во временное пользование инвестору (застройщику) между муниципальными органами и инвестором возникают гражданско-правовые отношения, в которых обе стороны участвуют равноправно, что подразумевает заключение соответствующего гражданско-правового, как правило, возмездного договора, которым будут опосредованы имущественные отношения по передаче земельного участка в собственность либо во временное владение и пользование (ст. ст. 124, 125 ГК РФ). При передаче земельного участка в собственность оформляется договор купли-продажи, предполагающий перечисление покупателем (застройщиком) в местный бюджет денежной суммы, эквивалентной стоимости земельного участка, указанной в договоре. При оформлении договора аренды застройщик (арендатор) получает землю во временное владение и пользование и уплачивает в местный бюджет арендную плату в порядке, установленном договором.

С другой стороны, сама процедура предоставления земельного участка под строительство осуществляется в рамках административных правоотношений, что подразумевает принятие уполномоченным органом решения о предоставлении земельного участка, осуществление отвода земли в натуре, выдачу разрешения на ведение строительных работ, оформление земельно-правовых документов.

Что касается обязанности инвестора передать в муниципальную собственность по окончании строительства часть построенного жилья либо других объектов социальной и инженерной инфраструктуры и благоустройства, то такое соглашение по существу также является гражданско-правовым договором, поскольку согласно п. 2 ст. 72 Закона РФ от 16.07.1991 N 1550-1 "О местном самоуправлении в Российской Федерации" (далее - Закон о местном самоуправлении) для осуществления строительства и ремонта социальной и производственной инфраструктуры органы местного самоуправления, выступая в качестве заказчика, могут поручить хозяйствующим субъектам выполнить соответствующие работы на основании отдельного гражданско-правового договора или же заключить с ними договор долевого участия, который опять же является обычным гражданско-правовым договором. То же правило применимо и в отношении предприятий, учреждений, организаций, осуществляющих работы по благоустройству территорий муниципальных образований.

В этой части для инвестиционных контрактов весьма характерен безвозмездный характер, поскольку орган местного самоуправления не исполняет никаких встречных гражданских обязательств в пользу инвестора - не передает имущества, не перечисляет денежных средств из местного бюджета, не производит зачет встречных обязательств. Действия органа местного самоуправления по отводу земельного участка и выдаче разрешения на строительство не могут квалифицироваться как встречное исполнение гражданских обязательств, поскольку к отношениям власти и подчинения применяются нормы административного законодательства и в силу прямых указаний п. 3 ст. 2 ГК РФ гражданское законодательство на такие отношения не распространяется.

Безвозмездный характер инвестиционных контрактов подтверждается и материалами судебной практики, в частности Постановлением Конституционного Суда РФ от 02.07.1997 N 10-П "По делу о проверке конституционности частей первой, второй и третьей статьи 2 и части шестой статьи 4 Закона Московской области от 5 июля 1996 года "О сборе на компенсацию затрат бюджета Московской области по развитию инфраструктуры городов и других населенных пунктов области и обеспечению социально-бытовыми условиями граждан, прибывающих в Московскую область на постоянное жительство" в связи с жалобами граждан И.В. Шестопалько, О.Е. Сачковой и М.И. Крючковой", которым признано, что установление законом субъекта Российской Федерации обязанности участников гражданских правоотношений за совершение органами местного самоуправления юридически значимых действий участвовать в денежной форме в развитии инфраструктуры муниципальных образований нарушает налоговое законодательство, так как по сути дела является формой нового сбора, вводимого на территории муниципального образования и не предусмотренного действующим законодательством.

Таким образом, предусмотренная соглашениями безвозмездная передача инвестором в муниципальную собственность по окончании строительства части построенного жилья либо других объектов социальной и инженерной инфраструктуры и благоустройства является по сути дарением, и, следовательно, к таким отношениям должны применяться нормы гл. 32 ГК РФ о дарении.

Так, п. 1 ст. 572 ГК РФ предусмотрено, что по договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность либо имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу либо освобождает или обязуется освободить ее от имущественной обязанности перед собой или перед третьим лицом. При наличии встречной передачи вещи или права либо встречного обязательства договор не может быть признан дарением.

В свою очередь, в инвестиционных соглашениях инвестор принимает на себя обязательство передать в муниципальную собственность после окончания строительства часть площади построенного жилья либо других объектов социальной и инженерной инфраструктуры и благоустройства. Данному обязательству соответствует право муниципалитета требовать передачи части построенного жилья без исполнения встречного обязательства и возмещения.

В качестве примера можно привести положения одного из типовых инвестиционных контрактов, используемых в Московской области, касающиеся определения обязанностей органов местного самоуправления. По условиям инвестиционного контракта администрация обязуется:

- предоставить земельный участок в аренду на период строительства, после реализации инвестиционного проекта - в долгосрочную аренду с правом выкупа;

- не вмешиваться в хозяйственную деятельность инвестора, если данная деятельность не противоречит действующему законодательству и условиям соглашения;

- содействовать реализации гарантий осуществления инвестиционной деятельности в порядке, предусмотренном законодательством Российской Федерации и законодательством Московской области;

- рассматривать письменные предложения инвестора, связанные с реализацией инвестиционного проекта;

- осуществлять подготовку и принятие распорядительных документов, необходимых для реализации инвестиционного проекта;

- осуществлять контроль за реализацией инвестиционного проекта и выполнением соглашения.

Тем же контрактом определяются следующие обязательства инвестора:

- обеспечить за счет собственных и (или) привлеченных (заемных) средств в объеме, установленном соглашением, финансирование и реализацию инвестиционного проекта в соответствии с проектно-сметной документацией и сдачу объекта инвестиций Государственной приемочной комиссии;

- представить в администрацию учредительные документы (устав, учредительный договор, свидетельство о государственной регистрации), заверенные нотариально, справку из банка об открытии и состоянии расчетного счета, свидетельство о постановке на налоговый учет в налоговую инспекцию;

- ежеквартально предоставлять администрации информацию об объемах выполненных работ и осуществленных инвестициях в соответствии с графиком выполнения работ;

- встать на учет в районный отдел государственной статистики в порядке и в сроки, установленные законодательством;

- оформить в соответствующем порядке права на земельный участок (заключить договор аренды с районным комитетом по имуществу администрации);

- своевременно и в установленном порядке осуществлять платежи за аренду земельного участка;

- обеспечить строительство и ввод объекта инвестиций в эксплуатацию в срок, определенный соглашением, с качеством в соответствии с действующими строительными нормами;

- после заключения соглашения обеспечить выполнение условий освоения и содержания строительной площадки в соответствии с установленными правилами и нормами:

обеспечить охрану объекта, установку мойки колес автотранспорта, уборку строительных площадок и прилегающих к ним уличных полос;

обеспечить инженерную подготовку строительной площадки в соответствии с выданными техническими условиями;

выполнить работы по разборке и вывозу конструкций сносимых зданий и сооружений, расположенных на строительной площадке объекта инвестиций (при условии наличия сооружений);

оформить и зарегистрировать свои имущественные права в установленном законодательством Российской Федерации порядке;

- управлять процессом строительства объекта, осуществлять технический надзор за строительством;

- обеспечивать по согласованию с подрядной организацией поставки основных строительных материалов, оборудования и конструкций;

- обеспечивать регулярный контроль над проведением скрытых работ; оформлять в установленном порядке акты на скрытые работы по объекту;

- обеспечивать лабораторный контроль качества строительства и продукции испытательными подразделениями (лабораториями), аттестованными в установленном порядке (при необходимости привлекать специалистов испытательных центров, аккредитованных Росстроем);

- использовать при строительстве продукцию строительного назначения, имеющую сертификат соответствия в Системе сертификации ГОСТ Р в строительстве;

- обеспечивать регистрацию, условия проживания и пребывания работников в соответствии с действующим законодательством; не использовать при проведении строительных работ лиц, нелегально проживающих на территории Московской области; иметь списки работающих с указанием полных паспортных данных;

- обеспечивать выполнение требований охраны труда и техники безопасности;

- выплачивать регулярно и своевременно заработную плату в размере не менее 1,5 МРОТ;

- осуществлять контроль за постановкой на налоговый учет в районную налоговую инспекцию строительных организаций, участвующих в строительстве объекта;

- обеспечивать страхование объекта в порядке, определяемом ст. ст. 742 и 932 ГК РФ;

- уведомлять администрацию о своей реорганизации (ликвидации) или перерегистрации в течение 30 дней с момента принятия решения о реорганизации (ликвидации) или перерегистрации.

А вот как трактуется объем договорных обязанностей в соответствии с условиями примерного инвестиционного контракта (договора), утвержденного Постановлением Правительства Москвы от 23.01.2001 N 68-ПП.

Администрация обязана:

- передать инвестору согласно условиям контракта в установленном порядке в течение 30 дней с момента подписания контракта здания, сооружения и земельный участок, если иное не предусмотрено условиями настоящего контракта;

- не осуществлять приватизацию, сдачу в аренду, продажу жилых и нежилых площадей и земельных участков, а также изменение договоров найма жилых площадей и дополнительную регистрацию граждан на жилую площадь в объектах, кроме случаев, установленных действующим законодательством;

- обеспечить на момент ввода объекта в эксплуатацию необходимые мощности энергоносителей в городских сетях, к которым будет произведено подключение объектов;

- оказывать инвестору необходимое содействие в реализации проекта по вопросам, входящим в компетенцию администрации, в том числе обеспечивать подготовку и принятие распорядительных документов, необходимых для реализации инвестиционного проекта;

- по заявке инвестора оформить права краткосрочной аренды на земельный участок в месячный срок в установленном порядке;

- обеспечить оформление в установленном порядке права собственности инвестора согласно условиям контракта по объекту в двухмесячный срок при условии представления инвестором необходимых документов;

- после оформления имущественных прав на объект реконструкции или строительства оформить инвестору в долгосрочную аренду земельный участок (в границах, установленных проектом) с условием свободного обращения инвестором в гражданском обороте прав аренды на оформленный земельный участок;

- оказывать инвестору необходимое содействие в отселении жителей;

- в соответствии с условиями конкурса обеспечить вывод арендаторов и пользователей из объекта и освобождение незаконно занимаемых юридическими и физическими лицами зданий, строений, помещений и земельных участков.

Судебная практика признает, что, поскольку в таких соглашениях имеется, как правило, только гражданское обязательство инвестора предоставить часть недвижимого имущества в муниципальную собственность, а у органа местного самоуправления возникает только право требовать надлежащего исполнения передачи части построенного жилья, такие отношения следует квалифицировать как дарение (см. Постановления ФАС Северо-Кавказского округа от 15.07.2003 N Ф08-2560/2003; от 06.11.2001 N Ф08-3651/2001).

Подводя итог вышесказанному, можно сделать весьма любопытный вывод: условия соглашений о предоставлении земельного участка под строительство в части обязательств органа местного самоуправления административного характера по существу являются ничтожными в силу ст. 168 ГК РФ как противоречащие ст. ст. 1 и 2 ГК РФ. При заключении инвестиционного контракта упоминание об обязательствах органа местного самоуправления по предоставлению земельного участка является существенным условием, следовательно, недействительность соглашения о предоставлении земельного участка под строительство в части обязательств органа местного самоуправления влечет недействительность всего инвестиционного соглашения в целом (ст. 180 ГК РФ). Такая позиция косвенным образом подтверждается и судебной практикой, в частности, в Постановлении ФАС Московского округа от 15.05.2001 N КГ-А41/2278-01 признается, что обстоятельства землевладения и землепользования непосредственно не влекут обязанность инвестора по безвозмездной передаче жилья без заключения договора долевого участия.

В этой связи инвесторам при заключении инвестиционных контрактов с органами местного самоуправления необходимо четко оговаривать в контракте взаимные гражданско-правовые обязательства сторон, в том числе и наличие имущественного возмещения за передаваемые муниципалитету площади и объекты в любой возможной форме.

Здесь уместно было бы упомянуть и о такой специфической форме инвестиционного договора, как государственный контракт, который заключается с целью реализации тех или иных государственных интересов.

В соответствии со ст. 763 ГК РФ подрядные строительные, проектные и изыскательские работы, предназначенные для удовлетворения потребностей Российской Федерации или субъекта Российской Федерации и финансируемые за счет средств соответствующих бюджетов и внебюджетных источников, осуществляются на основе государственного контракта на выполнение подрядных работ для государственных нужд. По государственному контракту на выполнение подрядных работ для государственных нужд подрядчик обязуется выполнить строительные, проектные и другие работы, связанные со строительством и ремонтом объектов производственного и непроизводственного характера, и передать их государственному заказчику, а государственный заказчик обязуется принять выполненные работы и оплатить их или обеспечить их оплату.

По такому контракту государственным заказчиком выступает государственный орган, обладающий необходимыми инвестиционными ресурсами, или организация, наделенная соответствующим государственным органом правом распоряжаться такими ресурсами, а подрядчиком - юридическое лицо или гражданин.

Государственный контракт должен содержать условия об объеме и стоимости подлежащей выполнению работы, сроках ее начала и окончания, размере и порядке финансирования и оплаты работ, способах обеспечения исполнения обязательств сторон. В случае если государственный контракт заключается по результатам конкурса на размещение заказа на подрядные работы для государственных нужд, условия государственного контракта определяются в соответствии с объявленными условиями конкурса и представленным на конкурс предложением подрядчика, признанного победителем конкурса.

Государственные заказчики размещают заказы на вновь начинаемое строительство на конкурсной основе, включая проведение подрядных торгов.

Контракт между государственным заказчиком и подрядчиком заключается в течение 30 дней после получения подрядчиком документов, удостоверяющих его победу на конкурсе (торгах).

Государственные заказчики при заключении контрактов на передачу части своих функций другим хозяйствующим субъектам должны предусматривать в них обязательства по выполнению переданных им функций, эффективному использованию выделяемых средств, а также ответственность сторон за нарушение принятых обязательств.

Государственные контракты заключаются с подрядной организацией, победившей на конкурсе (торгах), на основании исходных условий (стоимость, сроки и другие показатели, определяемые в соответствии с федеральными и межгосударственными целевыми программами). Уточнение стоимости, вызванное объективными причинами в процессе строительства, производится по договоренности сторон. Дополнительные финансовые средства при увеличении стоимости строительства выделяются государственным заказчиком по согласованию с органом, выделившим эти средства.

Объемы подрядных работ и необходимые финансовые средства определяются в контракте с разбивкой по годам в соответствии с календарным планом строительства и сроками ввода в действие мощностей и объектов. В случаях уменьшения размера финансовых ресурсов на очередной год или нарушения непрерывности финансирования срок строительства уточняется сторонами. При этом государственный заказчик возмещает подрядчику убытки.

Государственный заказчик выделяет подрядчику в установленном порядке аванс, обеспечивает своевременное и непрерывное финансирование строительства. Размер, сроки перечисления аванса, порядок его погашения, а также условия промежуточных расчетов за выполненные работы в пределах 95% их стоимости устанавливаются при заключении контракта. При невыполнении по вине подрядчика объемов работ, предусмотренных графиком их производства, сумма предъявленного промежуточного платежа за фактически выполненные работы уменьшается на стоимость недовыполненных работ или платежи задерживаются до устранения допущенного отставания.

Окончательный расчет производится в течение одного месяца после принятия объекта в эксплуатацию в целом или его очереди, пусковых комплексов, а также отдельных зданий и сооружений, если иной срок расчетов не предусмотрен в контракте.

В случае задержки установленных контрактом сроков перечисления аванса, оплаты выполненных работ и окончательных расчетов государственный заказчик возмещает подрядчику причиненные в результате этого убытки, включая затраты по уплате процентной ставки за кредит.

При необеспечении установленных контрактом сроков ввода в действие предприятий, зданий, сооружений, пусковых комплексов и очередей, а также отдельных объектов бюджетное финансирование и льготное государственное кредитование их строительства приостанавливаются органом, выделившим эти средства. Решение о завершении строительства принимается в установленном порядке по предложению государственного заказчика, согласованному с Минэкономразвития России, Минфином России, Росстроем, другими заинтересованными министерствами и ведомствами.

В случае же необеспечения установленных контрактом сроков ввода в действие предприятий, зданий, сооружений, пусковых комплексов и очередей, а также отдельных объектов по вине подрядчика им уплачивается штраф в размере 0,001% договорной стоимости за каждый день просрочки до фактического завершения строительства. Контрактом могут предусматриваться и другие меры имущественной ответственности, а также взыскание убытков в полном размере сверх неустойки.