Вкладывать деньги в недвижимость можно не только в расчете на то, что она подорожает. Доход, причем регулярный, может принести сдача квартиры или коттеджа в аренду. По словам риэлторов, покупка недвижимости для последующей сдачи в аренду становится все более популярной, ведь в последнее время эта операция приносит 20 - 30% годовых.
Чтобы сдавать в аренду свободную площадь, надо, как минимум, ее иметь. Проблема снимается, если лишняя квартира в Москве или свободный дом в области уже есть. В другом случае их придется сначала купить и только потом сдать. Тогда финансовый порог вхождения в роль рантье составит $100 000 - $1 млн.
Для начинающего инвестора: типовые квартиры
Начинающему инвестору, который располагает свободной суммой в $100 000 - 200 000, риэлторы советуют попробовать наименее рискованный вариант - приобрести типовую 1 - 2-комнатную квартиру в районе с развитой инфраструктурой, недалеко от станций метро среднего радиуса. Доходность сдачи в аренду типовых квартир выше, так как их можно сдавать без проведения дорогостоящего ремонта и дизайна, что обязательно для элитного жилья.
Минимальной суммы в $100 000 по нынешним ценам достаточно для приобретения двухкомнатной квартиры в спальном районе с неплохой репутацией (Измайлово, Преображенское, Марьино) или двух очень скромных однушек в самых дальних уголках города. Это уже является инвестицией в недвижимость - причем, по мнению экспертов, неплохой - и позволяет рассчитывать на скорое получение регулярного дохода.
Покупать жилье для последующей сдачи в аренду имеет смысл только на вторичном рынке, так как в новостройку придется вложить большие средства на ремонт и обстановку, прежде чем она начнет приносить доход. А на вторичном рынке много квартир, которые за месяц-другой можно с минимальными затратами привести в хорошее состояние и сдать. Они больше всего подходят для такой операции.
60 - 70% жилья на вторичном рынке приобретается для последующей сдачи в аренду, таких сделок становится все больше, считает начальник службы маркетинга инвестиционно-риэлторской компании "Пересвет-Инвест" Андрей Блажко. По его мнению, многие из этих квартир изначально приобретались не с целью извлечения дохода от аренды, а в связи с начавшимся в 2000 г. ростом цен на недвижимость. Удорожание квартир значительно превышало проценты по банковским депозитам, и многие люди, задумывавшиеся о вложении свободных средств, обратили свои взгляды на рынок недвижимости. А сдача купленной в качестве инвестиции квартиры в аренду увеличивает доход от роста ее цены.
Ставки аренды однокомнатных квартир в Москве, по данным "Миэль-Недвижимости", в начале мая составляли $300 - 600 в месяц (см. схему) , причем спрос на аренду жилья в пределах $450 в месяц, по данным аналитиков компании, заметно превышает предложение. Таким образом, годовой доход инвестора может составить $3600 - 7200 до уплаты налога. Но для очень скромной квартиры сумма будет ближе к нижней границе. Так что вернуть вложенные в квартиру $50 000 при минимальной ставке аренды удастся не ранее чем за 10 лет. Но такой способ вложения денег в недвижимость и не предполагает быструю отдачу - он рассчитан на сохранение основной суммы (квартира-то остается у вас в собственности) и получение регулярных дивидендов.
Имея одну или две квартиры под аренду, их владелец может сам управлять ими: контролировать сбор арендных платежей, состояние недвижимости, периодически, хотя бы раз в три года, делать косметический ремонт жилья. Если квартир больше, есть смысл поручить управление ими агентству недвижимости. Сейчас они предлагают услугу доверительного управления квартирами за 10 - 25% от ставки аренды (см. врезку).
Инвестиции в элитную недвижимость
Располагая большей суммой, $500 000 - $1 млн, можно увеличить доходы от аренды приобретенного жилья в несколько раз, так как ставки аренды качественного и удачно расположенного (элитного) жилья составляют в Москве от $1000 в месяц, но могут доходить и до $10 000.
Специалисты риэлторского агентства Blackwood оценивают "входной билет" на рынок элитной недвижимости в $500 000, а доходность от ее сдачи в аренду - в 20 - 30% годовых в валюте.
Риэлторы считают современным доходным жильем квартиры площадью от 80 кв. м свободной планировки в элитном доме с развитой инфраструктурой. Аренда такого объекта обходится минимум в $2500. Некоторые арендодатели, стремясь поднять планку еще выше, тратят на подготовку квартиры (ремонт, интерьер, мебель) еще до 50% от стоимости квартиры. Руководитель отдела аренды жилых помещений Blackwood Марина Маркарова рассказывает про "квартирных магнатов, которые сдают по 5 - 10 элитных квартир, а на вырученные деньги живут за границей - во Франции, Швейцарии". По наблюдениям участников рынка, около 40% элитных квартир покупается "под аренду", причем некоторые из оставшихся 60% покупателей тоже не исключают, что в будущем их приобретение может стать эффективным финансовым инструментом.
Срок окупаемости инвестиций в элитные квартиры на вторичном рынке с последующей сдачей в аренду, по оценкам специалистов Blackwood, как правило, не превышает 10 лет, а годовая доходность таких вложений составляет примерно 12%. С учетом роста цены квартиры отдача может достичь 40% годовых.
Самое главное - выбрать по-настоящему элитную, а не просто очень хорошую квартиру, предупреждают риэлторы. При этом учитывается местоположение дома (в центре Москвы или в непосредственной близости от Садового кольца) , уровень комфортности жилья. Дом должен быть с хорошей "начинкой": обязательны охрана, подземный паркинг, центральная система питьевого водоснабжения, пылеудаления и кондиционирования. Стоимость аренды такой квартиры доходит до $10 000 - 15 000 в месяц. В расходную часть операций арендодателям необходимо будет отнести затраты на страхование квартиры - (0,5 - 2% от стоимости жилья) и ремонт, который для таких квартир обойдется не менее $200 за 1 кв. м.
Продажа квартиры с арендатором
Недорогие типовые квартиры (в пятиэтажках, на окраинах города) , как правило, сдают сами хозяева. Они находят клиентов через знакомых, или через объявления в специализированных изданиях, или "на столбах". А вот дорогие квартиры с хорошим ремонтом, обстановкой и техникой лучше сдавать в аренду через агентство недвижимости, которое возьмет на себя и управление квартирой. Все-таки элитные квартиры - штучный товар, и найти арендатора или покупателя на нее непросто. Риэлторы же могут не только полностью или частично управлять помещением в период аренды, но и застраховать его и находящееся в нем имущество, будут консультировать арендодателя по всем вопросам, возникающим в процессе аренды, организуют любые дополнительные работы и услуги. При этом агентство несет всю ответственность за состояние квартиры, ремонтирует ее за свой счет, а главное - заинтересовано сдать квартиру по максимальной цене, ведь от нее зависит размер комиссионных.
Иногда риэлтор может предложить купить квартиру уже с готовыми арендаторами. Например, компания Soho Realty продала 38 таких квартир с концепцией доходного бизнеса в доме на Новом Арбате : все они были укомплектованы кухонной мебелью, хорошей бытовой техникой и предлагались на продажу с арендаторами, с договорами аренды, заключенными на год с возможной пролонгацией. Все проданные квартиры этого дома сдавались в течение одного года, после чего были проданы, причем 60% покупателей приобретали их именно с целью доходного бизнеса.
Инвестиции в загородную недвижимость
Покупка или строительство загородного дома и его последующая сдача в аренду - затея куда более спорная по эффективности инвестиций, чем операции с городской квартирой, предупреждают риэлторы. Такие операции достаточно редки, так как загородная недвижимость приобретается в основном для себя, говорит начальник отдела аренды "Пересвет-Инвеста" Юрий Гладких. Однако рост цен аренды загородной недвижимости и самих домов все же предоставляет частным инвесторам возможность заработать. Многие перестали рассматривать загородные коттеджи как место временного проживания или как "второй дом". С развитием транспортных коммуникаций и инфраструктуры на престижных направлениях, таких как рублево-успенское, новорижское и калужское, число желающих переехать за город для постоянного проживания неуклонно растет. При этом не все хотят строить собственный дом, многие предпочитают арендовать его.
Специалисты "Кирсанова-Риэлти" оценивают доходность сдачи в аренду загородных домов в 20% годовых. Большинство экспертов по рынку загородного жилья полагают, что в ближайшие годы быстрый рост цен на загородную недвижимость и стабильный спрос на аренду домов сохранит доходность этих инвестиций. Впрочем, и заметного роста они не ожидают - слишком много новых проектов затеяли девелоперы, в том числе немало поселков застраиваются специально под сдачу в аренду.
Спрос на аренду домов возрастает летом. Но экономить и приобретать легкие щитовые дачи в деревнях и садовых товариществах риэлторы не советуют, так как при стоимости такого дома до $50 000 сдавать его можно будет только 3 - 5 месяцев в году. В итоге годовой доход от аренды не превысит $3000 - 4000, а риск утраты или повреждения недвижимости из-за пожара или вандализма в "свободное время" слишком высок.
Чтобы приобрести подходящее для круглогодичного проживания загородное жилье, придется инвестировать не менее $100 000 - 150 000. На эту сумму можно выбрать неплохой коттедж, подходящий для постоянного проживания, в пределах 30 - 50 км от МКАД. В доме обязательно должен быть телефон, водопровод и канализация, гараж. Тогда стоимость аренды составит $1000 - 5000 в зависимости от качества и местоположения дома.
На более престижных направлениях минимальная сумма возрастает. По оценке компании "Терра эстейт", для покупки качественного и инвестиционно привлекательного дома на Новорижском шоссе требуется уже минимум $600 000 - 700 000, на Рублево-Успенском шоссе - $1,1 - 1,2 млн.
Специалисты "Кирсанова-Риэлти" считают наиболее подходящими зонами расположения дома для выгодной сдачи в аренду Серебряный бор, Рублевское, Калужское и Киевское шоссе, новорижское направление. Ставки аренды там начинаются от $1000 в месяц, но могут доходить и до $10 000. Арендаторы любят деревянные дома, построенные по технологии Хонка, Лендал; стабильно популярны стародачные кооперативы.
Как и в случае с элитными квартирами, на загородном рынке также лучше поручить поиск арендаторов, урегулирование отношений с ними и управление недвижимостью риэлтору. Обычно их гонорар за год соответствует размеру месячной арендной платы.
Иностранные инвестиции или недвижимость зарубежом
Зарубежную недвижимость наши соотечественники далеко не всегда покупают для того чтобы провести в ней старость. Иностранные рынки недвижимости предлагают широкие возможности получения дохода от инвестиций. По мере того как столичная недвижимость теряет свою инвестиционную привлекательность, внимание россиян все более переключается на недвижимость за рубежом.
Стоит отметить, что в большинстве европейских стран не существует ограничений на покупку недвижимости иностранцами, однако при этом запреты часто налагаются на покупку земли.
Ее доходность при удачном выборе объекта способна составить до 20-30% годовых, при этом уровень рисков куда ниже, чем в российской столице. Кроме того, зарубежная недвижимость порой оказывается доступнее, чем аналогичная на родине. Так, сегодня по средней цене двухкомнатной квартиры в Москве реально приобрести неплохой дом на берегу моря в ряде стран Заппадной Европы или Кипра.
Как задекларировать прибыль от аренды
С платежей за сданную в аренду недвижимость придется заплатить налог на доходы физических лиц по ставке 13%. Если вы заключили договор аренды с риэлтором, он, как правило, выплачивая владельцу имущества арендную плату, сам сразу взимает и налог. В таком случае даже не потребуется декларировать доход.
Если же вы решили действовать сами, то придется подавать декларацию о доходах в местную налоговую инспекцию. Начальник департамента налогообложения физлиц МНС Валентина Акимова предупреждает, что налоговые органы контролируют сдачу жилья в аренду частным лицам через органы внутренних дел, если съемщики регистрируются по месту проживания. "Мы выявляем людей, сдающих квартиры, и по газетам, например "Из рук в руки", и приглашаем их в инспекции для выяснения факта аренды", - предупреждает она.
Доверительное управление квартирой
Заключая договор о доверительном управлении квартирой, владелец жилья передает агентству недвижимости полномочия по сдаче ее внаем. После этого агентство представляет интересы владельца жилья и регулирует финансовые вопросы с арендатором.
Обычно договор заключается на год с возможностью пролонгации. На протяжении срока его действия агентство обязуется подбирать клиентов, своевременно выплачивать арендную плату, следить за состоянием квартиры и находящегося в ней имущества. Агентство проверяет и при необходимости оплачивает счета за коммунальные услуги и междугородные переговоры, а также по специальной договоренности, которую можно внести в договор, оказывает услуги по уборке квартиры, вызову технических служб и т. д. и при необходимости ремонтирует квартиру. Квартиру лучше оценить и внести в договор с агентством пункт о материальной ответственности агентства за ущерб, причиненный имуществу и отделке квартиры арендатором.
Ставка аренды согласовывается после осмотра квартиры. Стоимость доверительного управления квартирой составляет в среднем 10 - 20% от ежемесячной ставки аренды.
Для заключения договора потребуется предъявить агентству паспорт и документы о праве собственности на квартиру. Дополнительно могут потребоваться справки о состоянии финансово-лицевого счета, об отсутствии задолженностей и о прописанных в квартире.
Управленцу
