Ипотечное кредитование перестало быть чем-то экзотическим, оно завоевывает все большую популярность у россиян. Однако потенциальному получателю кредита необходимо добиться соответствия определенным требованиям банка. Шаг первый –
андеррайтинг заемщика.
Пугающее слово “андеррайтинг” в переводе на русский язык обретает простой и понятный смысл: проверка банком платежеспособности клиента. Гражданин, решившийся на такой серьезный шаг, как получение ипотечного кредита, в первую очередь должен оценить свои финансовые возможности (сумму сбережений и ежемесячный доход) и определиться с параметрами будущего жилья. Ведь из стоимости квартиры и рассчитывается размер первого взноса.
Кроме того, неизбежны дополнительные расходы – предстоит оплатить оформление кредита, регистрацию квартиры в собственность, а также страхование жизни и имущества (1–1,5% от стоимости кредита). Но как бы сам клиент ни оценивал свои возможности, решающее слово – выдать кредит или отказать в его выдаче – остается за банком.
Проверка документов
Система андеррайтинга предполагает изучение и анализ платежеспособности потенциального клиента в порядке, установленном кредитором, а также принятие положительного решения или отказ в предоставлении ссуды. У каждого банка свой метод, но при оценке вероятности погашения кредита устанавливаются основные критерии: способность клиента погасить кредит (оценка уровня доходов заемщика), его готовность погасить кредит (анализ кредитной истории заемщика) и стоимость закладываемого имущества как достаточного обеспечения для предоставления займа (анализ результатов независимой оценки имущества). Положительное или отрицательное решение о предоставлении ипотечного кредита банк принимает по результатам анализа сведений, содержащихся в основном и дополнительном документационных пакетах.
“Основные” документы предоставляются заемщиком и предназначены непосредственно для проведения андеррайтинга. Как правило, к ним относятся: копия паспорта, заверенная работодателем копия трудовой книжки либо копии трудовых договоров (договоров подряда); справка о доходах по форме 2-НДФЛ МНС РФ; свидетельство о постановке физического лица на учет в налоговом органе по месту жительства на территории РФ (ИНН); свидетельство о государ-ственном пенсионном страховании; диплом учебного заведения; военный билет и водительское удостоверение. Также необходима копия свидетельства о браке, даже если супруг не выступает созаемщиком. При наличии детей предоставляются копии свидетельств о рождении. Подлинники всех названных документов надо иметь на руках.
Кроме того, подтвердить свой доход можно справкой по форме банка или организации, в которой работает потенциальный заемщик, за подписью руководства, либо с его устным подтверждением. В ряде банков гражданин может предоставить данные о доходе в заявлении-декларации. При этом, есте-
ственно, банки подстраховываются: проводится анализ регионального рынка труда и маркетинговые исследования получаемых доходов на этой должности в данной сфере деятельности. По этим сведениям и делается соответствующий вывод о возможности получения заемщиком дохода в размере, заявленном в анкете.
Дополнительный документационный пакет обычно запрашивается банком, если потенциальный клиент является владельцем соб-ственного бизнеса. При доходе от предпринимательской деятельности требуются данные бухгалтерской отчетности. Главное для банка – знать, насколько человек платежеспособен и какие средства для выплаты кредита он имеет в дей-ствительности.
От чего зависит процентная ставка
Потенциальному заемщику нелишне помнить, что от результатов андеррайтинга будет зависеть и процент по ипотечному кредиту. Рекламируя свои программы, кредитные организации обычно указывают только самую низкую планку процентной ставки.
На размер ставки влияет выбранная кредитная программа (в зависимости от того, например, что собирается покупать клиент – квартиру или загородный дом), вариант предоставления сведений о доходах (в произвольной или стандартной форме), срок кредита (от 5 до 20–25 лет), валюта кредита (рубли или доллары).
Нужны ли ипотечные брокеры
Сегодня только по Петербургу финансовые учреждения предлагают несколько десятков программ ипотечного кредитования. Разобраться в таком море информации без помощи специалистов крайне сложно. Новые участники данного сегмента рынка – ипотечные брокеры, обладая необходимыми знаниями и опытом, могут оказать квалифицированные услуги уже на первичном этапе андеррайтинга. В функции ипотечных брокеров входит помощь клиенту при формировании основного пакета документов, первичная оценка его платежеспособности и консультирование по выбору той или иной ипотечной программы в соответ-ствии с доходами и желаниями заемщика.
Аккуратно и правильно проведенный андеррайтинг позволяет в один заход получить одобрение на заем в размере необходимой суммы. Если документы оформлены надлежащим образом, процедура занимает от трех дней до недели в зависимости от выбранной ипотечной программы и кредитной организации.
Что может стать причиной отказа
В большинстве случаев заемщик может не волноваться, что причиной отказа послужит «серый» доход. Не требуется и документального подтверждения, откуда у заемщика деньги на первоначальный взнос.
В связи с процессом упрощения ипотечных процедур банки подходят к рассмотрению кредитной заявки клиента достаточно лояльно, и решение об отказе принимается только в случае выявления особо веских причин. Маленький доход, недостаточный стаж либо большие перерывы в нем, частая смена места работы, отрицательная кредитная история, отказ страховой компании взять на себя ответ-ственность за жизнь и трудоспособность потенциального заемщика, недостоверность предоставленной клиентом информации – наиболее вероятные причины отказа. Неразрешимое, на данный момент, препятствие при выдаче кредита – наличие у потенциального клиента судимости.
Инспектор банка или ипотечный брокер информирует обо всех этих нюансах при подаче заявления в кредитный комитет. Но когда все документы уже сданы, причин отказа банк, как правило, не объясняет.
Управленцу
