Долевое строительство на данный момент является одним из наиболее эффективных способов решения жилищного вопроса. Покупка квартиры в рамках долевого строительства в большинстве случаев обходится значительно дешевле, чем на вторичном рынке.

Однако, к сожалению, вместе с привлекательными сторонами участия в долевом строительстве здесь есть и некоторые «подводные камни», которые породили большое количество так называемых «обманутых дольщиков» - людей, вложивших немалые деньги в строительство жилья и пострадавших от недобросовестных застройщиков.

Мы постарались собрать в этой статье информацию, позволяющую избежать проблем и неприятностей, связанных с незнанием тех или иных тонкостей в области законодательства о долевом строительстве.

Являясь удобным инструментом для финансирования жилищного строительства и приобретения гражданами жилья, институт долевого строительства получил широкое распространение в нашей стране.

Долевое строительство представляет собой целую систему отношений, включающую в себя финансовые и юридические аспекты. Цель долевого строительства создание нового жилого объекта.

С финансовой точки зрения долевое строительство это система, позволяющая строительным компаниям привлекать денежные средства для ведения строительства домов, а людям приобретать, как правило, значительно более дешевое жилье, по сравнению со вторичным рынком недвижимости.

В долевом строительстве участвует большое количество различных организаций, государственных органов и граждан. Но основными сторонами долевого строительства являются застройщик и участник долевого строительства. Участник долевого строительства, это как раз тот, кто собирается приобрести квартиру финансируя строительство дома застройщиком.

Несколько сотен человек «скидываются» на строительство дома, разделяя, таким образом финансовые затраты друг с другом, а застройщики на эти деньги строят дом.

Юридическая составляющая долевого строительства включает в себя собственно согласование и заключение договора участия в долевом строительстве, а так же ряд процедур, предшествующих заключению договора и следующих после него.

Эти процедуры направлены на защиту, прежде всего, участников долевого строительства от недобросовестных застройщиков. При знании этих процедур и правильном их проведении риск потери денежных средств сводится к минимуму.

С точки зрения закона по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Казалось бы все просто и логично, однако большие деньги могут привести к большим потерям, в связи с тем, что среди застройщиков часто попадаются недобросовестные компании, оставляя граждан в итоге без денег и жилья.

Заключение договора долевого строительства

Итак, на что следует обратить внимание при заключении договора долевого строительства:

- В первую очередь выбираем застройщика и объект строительства. Не нужно быть профессиональным юристом или риэлтором, чтобы понимать простую вещь - самая объективная оценка застройщика или инвестора это уже реализованные ими объекты. Если в вашем городе, уже много лет, работает строительная компания, имеющая ряд успешно реализованных объектов, это хороший аргумент в пользу того, чтобы заключить с ней договор. Отсутствие же у компании реализованных объектов в области строительства, по меньшей мере, повод для раздумий относительно способности компании завершить проект.

- Обратите внимание на название договора. Закон о долевом строительстве распространяется на договоры участия в долевом строительстве. Если вам предлагают заключить договор, который называется «Договор инвестирования», «Инвестиционный договор на строительство жилого дома» и т.п., а вы в таком договоре называетесь «Инвестор», значит застройщик, таким способом, пытается избежать распространения на договор требований Законов «О долевом строительстве» и «О защите прав потребителей», что для вас может оказаться негативным моментом. Хотя судебная практика и указывает на то, что если строительство велось для личных нужд, вышеуказанные законы распространяются на такие договоры, лучше не рисковать. Ведь вы хотите купить квартиру, а не стать участником судебной практики.

- Прежде чем заключать договор попросите застройщика предъявить разрешение на строительство, а так же выясните где и как им опубликована или размещена проектная декларация. Последнее является его прямой обязанностью на основании п. 1 ст. 3 Закона о долевом строительстве. Ознакомьтесь с проектной декларацией.

- Помните, что договор на участие в долевом строительстве считается заключенным с момента государственной регистрации.

- Договор обязательно должен содержать следующие условия: определение (описание) подлежащего передаче объекта долевого строительства, срок передачи застройщиком объекта долевого строительства, цену договора, сроки и порядок ее уплаты, гарантийный срок на объект долевого строительства. При отсутствии хотя бы одного из этих четырех условий договор будет считаться незаключенным.

Уступка права требования по договору участия в долевом строительстве

Заключая договор долевого строительства и становясь участником долевого строительства многие участники строительства попадают в такую ситуацию, когда они больше не могут полностью выплатить все платежи, предусмотренные по договору (если речь идет о рассрочке). Как поступить в такой ситуации? Какие пути решения проблемы существуют?

Согласно ст. 11 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве" вы можете уступить свои права по договору другому лицу.

Поскольку, цена договора не оплачена в полном объеме, уступка права требования возможна только с одновременным переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном Гражданским кодексом РФ.

Это означает, что необходимо будет получить согласие застройщика как кредитора по договору участия в долевом строительстве в части исполнения обязанности по уплате цены договора. При этом соглашение об уступке прав по договору и о переводе долга должно быть так же, как и сам договор, зарегистрировано в органах по государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ней.

Обратите внимание на то, что срок, в течение которого законом допускается уступка участником долевого строительства прав требований по договору, начинает течь только с момента государственной регистрации договора участия в долевом строительстве и оканчивается в момент подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Размер законной неустойки для случаев нарушения сроков внесения платежей по договору участия в долевом строительстве равен одной стопятидесятой ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действующей на день исполнения обязательства, от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.

Более того, систематическое нарушение участником долевого строительства сроков внесения платежей по договору участия в долевом строительстве, т.е. нарушение срока внесения платежа более чем три раза в течение двенадцати месяцев или просрочка внесения платежа в течение более чем три месяца, является основанием для предъявления застройщиком требования о расторжении договора в судебном порядке.

Выбор застройщика

Согласно закону о долевом строительстве застройщик - юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы или индивидуальный предприниматель, имеющие в собственности или на праве аренды земельный участок и привлекающие денежные средства участников долевого строительства в соответствии с настоящим Федеральным законом для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании полученного разрешения на строительство. При этом к иным объектам недвижимости относятся гаражи, объекты здравоохранения, общественного питания, предпринимательской деятельности, торговли, культуры и иные объекты недвижимости, за исключением объектов производственного назначения.

Таким образом, обязательными атрибутами застройщика являются:

- Государственная регистрация в качестве юридического лица или индивидуального предпринимателя.

- Наличие в собственности или аренде земельного участка, предназначенного для строительства.

- Разрешение на строительство на данном конкретном участке.

- Главными вопросом остается вопрос о том, способен ли застройщик построить объект недвижимости, на который он привлекает денежные средства и собирается ли это делать вообще. Как уберечься от мошенников и быть уверенным в том что строительство будет закончено надлежащим образом и в срок?

Прежде всего, следует обратить внимание на прошлое застройщика – какие объекты он уже построил, сдавал ли объекты в срок, нет ли у застройщика незавершенных «долгостроев», которые должны были быть сданы еще вчера, какова репутация застройщика в вашем городе.

Как правило, вся эта информация широко представлена в местных СМИ и в случае, если застройщик имел серьезные проблемы со сдачей объектов такую информацию обнаружить не составляет труда.

Узнайте, как давно работает эта организация в области строительства. Компания может быть и не молодой, однако ничего реально построенного ей нет. Посетите сайт застройщика в Интернете, где может содержаться вся эта информация.

Далее стоит попросить представителя застройщика предъявить документ, свидетельствующий о праве собственности или праве аренды на земельный участок, на котором строится объект. В документе должно быть отражено, название компании застройщика и местоположение участка.

Кроме того, застройщик, согласно закона обязан представить для ознакомления любому обратившемуся лицу:

- учредительные документы;

- свидетельство о государственной регистрации;

- свидетельство о постановке на учет в налоговом органе;

- отчетность о финансово-хозяйственной деятельности застройщика по установленным формам;

- утвержденные годовые отчеты, бухгалтерские балансы, счета (распределение) прибыли и убытков за три последних года осуществления застройщиком предпринимательской деятельности и за фактический период предпринимательской деятельности при осуществлении застройщиком такой деятельности менее трех лет;

- аудиторское заключение за последний год осуществления застройщиком предпринимательской деятельности.

На основе анализа всех вышеуказанных документов можно составить достаточно точное мнение о добросовестности и надежности застройщиков.